Рынок недвижимости

Санкт-Петербург, 5 Января 2016, 17:18 — REGNUM. Кризисные времена заметно охладили цены на хорошо подогретом рынке аренды жилья в Петербурге и сделали хозяев квартир более сговорчивыми. Как сообщила корреспонденту ИА REGNUM менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость» Светлана Алексашина, по сравнению с началом 2015 года арендные ставки снизились примерно на 10%. «Большинство арендодателей уже поняли, что ставки снижаются, и стали назначать адекватную цену аренды», — комментирует эксперт.

Аналогичные данные приводят специалисты NAI Becar. В районах, где сконцентрирован большой объем предложения малогабаритных квартир в аренду, ставки аренды по итогам года снизились на 12%, в среднем по городу — на 8−10%, сообщил ИА REGNUM вице-президент компании Илья Андреев.

Тенденцию к снижению цен на аренду жилой недвижимости эксперты объясняют увеличением предложения на фоне сохранившегося или незначительно сократившегося спроса. Рынок пополняют не только квартиры с «вторички», которые пошли под сдачу из-за того, что владельцы не смогли их продать за желаемую цену (количество сделок в этом секторе, по разным данным, сократилось за 2015 год на 25−30%). Ведь, в отличие от первичного сектора, покупателям готового жилья государство не предоставило субсидируемой ипотеки. Основную роль сыграл выход на рынок большого числа квартир в новостройках в городе и ближайших пригородах, где жилье приобретается не только для своей семьи, но и с целью инвестиций или сохранения денег от инфляции.

«Безусловно, в районах, где ведется активная жилая застройка проектов эконом-класса с большим объёмом инвестиционных квартир (Девяткино, Кудрово, Парнас), высокая конкуренция приводит к серьезному падению ставок аренды — около 12%», — говорит Илья Андреев. По мере ввода новых жилых комплексов, добавляет эксперт, объем предложения только увеличивается.

Наибольшим спросом, по данным NAI Becar, сегодня пользуются однокомнатные квартиры и студии в новых районах за КАД. В целом, отмечает Светлана Алексашина из «Петербургской недвижимости», в городе по-прежнему есть квартиры, где и качество, и арендная ставка соответствуют рынку, и такое жилье сдается за один день. Например, высоким спросом пользуются квартиры в новостройках с ремонтом недалеко от станций метро. Так, в Московском районе арендная ставка на однокомнатную квартиру с ремонтом и современной мебелью составляет 23−25 тыс. рублей в месяц плюс оплата коммунальных услуг. У метро «Девяткино» такую квартиру можно арендовать за 20 тыс. рублей. При этом минимальные ставки на «однушки» в зависимости от качества предложения в этом же микрорайоне начинаются от 16 тыс. руб. в месяц.

В среднем по Петербургу арендная ставка на однокомнатную квартиру находится на уровне 20 тыс. рублей, однако качество предложения по такой цене будет различаться в зависимости от района города, говорит Светлана Алексашина. Что касается квартир большей площади, то, по данным Центра исследований и аналитики «ГК «Бюллетень недвижимости», средняя цена аренды двухкомнатных квартир на конец декабря 2015 года составила по городу 28 тыс. рублей в месяц (минус 6,2% за год), трехкомнатных — 36,6 тыс. рублей, что на 1,8% ниже, чем в декабре 2014 года. Комнаты сейчас сдаются в среднем по 11,1 тыс. рублей в месяц, средняя цена предложения за год снизилась на 2,6%.

Самое дорогое съемное жилье традиционно сосредоточено в центральных районах города (Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском), информирует «Бюллетень недвижимости». Типовые однушки здесь можно сейчас снять по цене от 25,7 до 31 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные квартиры — от 33,4 до 41,2 тыс. рублей. Трехкомнатные в центральных районах предлагаются в среднем от 43,6 до 60 тыс. рублей в месяц в зависимости от месторасположения и состояния.

Отметим, что тенденции, характерные для арендного жилья массового сегмента, затронули и «элиту». Кризис здесь также ограничил финансовые возможности клиентов и сделал их более расчетливыми. Такие квартиры, отмечают эксперты NAI Becar, в кризис являются наиболее сложно продаваемым активом. К тому же, многие состоятельные люди предпочитают сегодня арендовать элитные квартиры, нежели приобретать их в собственность. Так что в базе данных любого более-менее крупного агентства недвижимости Петербурга сегодня можно легко найти просторные меблированные квартиры с ценой аренды, раз в десять превышающей ежемесячную плату за стандартную однушку или студию.

Бездоходные дома?

По мнению Ильи Андреева, в 2016 году, если не будет финансовых и политических потрясений, ставки аренды сохранятся на уровне конца 2015 года. Каких-либо серьезных перемен на рынке недвижимости в части спроса и предложения эксперты не прогнозируют, однако некоторые изменения все-таки могут быть.

В частности, в популярном у арендаторов секторе комнат в коммуналках. В конце декабря петербургские законодатели внесли в Госдуму законопроект, согласно которому для сдачи комнаты в аренду потребуется согласие всех соседей, поскольку вселение под единую крышу «третьих лиц» затрагивает их права и законные интересы. Не исключено, что в силу разных причин получить согласие соседей будет невозможно, и часть предложения с рынка уйдет. А это, несмотря на престижный (как правило) район, самый дешевый арендный эконом-класс.

Снижение цен на рынке аренды заставляет экспертов давать и весьма осторожные советы по поводу того, есть ли сейчас смысл приобретать жилье при наличии денег с целью инвестиций, а также сдачи в аренду. С одной стороны, недвижимость — более понятный актив, чем тот же нестабильный рубль. Поэтому на первичном рынке покупки с целью сохранить и приумножить имеют смысл, считает генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов. «Квартира от надежного застройщика, приобретенная на начальном этапе реализации проекта, к сдаче дома дорожает на 30−40%. Это более выгодно, чем банковский депозит или покупка валюты, и даже с учетом инфляции рубля позволяет заработать, а не просто сохранить вложенные средства», — заявил он ИА REGNUM.

Однако если квартира приобретается для последующей сдачи в аренду, то падающий рынок диктует необходимость тщательно проанализировать все сильные и слабые стороны такой покупки. Ведь при любом состоянии рынка ее хочется совершить с максимальной выгодой. «В большинстве случаев покупка квартиры — это способ сохранения накоплений, так как жилье все-таки не инвестиционный продукт, — говорит Илья Андреев из NAI Becar. — Безусловно, есть отдельные случаи, когда возможно приобретение квартиры с целью инвестиций: покупка квартиры с пониманием роста ее дальнейшей стоимости, востребованности в качестве сдачи в аренду и т.д. Но на сегодняшний день найти такой актив крайне сложно, учитывая высокую конкуренцию в сегменте жилой недвижимости».

Спрос едет в апартаменты

Еще одной интересной тенденцией на рынке аренды жилья в текущем году эксперты называют повышенный интерес к новому сегменту — апарт-отелям, представляющим собой в основной массе симбиоз жилого дома и высококлассного отеля. Речь идет как о смещении интереса частных инвесторов с вложений в квартиры в пользу номеров в апарт-отелях, так и рост спроса на проживание в апарт-отелях со стороны гостей Петербурга, пересматривающих свое отношение к аренде частных квартир.

По данным специалистов NAI Becar, доходность от одного номера апартаментов в зависимости от класса и цели приобретения, с учетом роста цен, в 2016 году составит до 15−20%, в то время как обычная квартира принесет только 5% годовых.

В данный момент в общем объеме «первички» доля апартаментов очень мала. Однако же, по данным Knight Frank St. Petersburg, в период с 2016 по 2018 год на рынке апарт-отелей Петербурга ожидается серьезный всплеск девелоперской активности: заявлено около 20 новых проектов, и это не включая премиальные объекты. Новый виток развития этому сектору дало появление апарт-отелей в низком ценовом классе, при этом серьезным преимуществом таких апартаментов является наличие полной отделки и меблировки.

«В среднесрочной перспективе рынок апартаментов в Санкт-Петербурге продолжит развиваться в двух основных направлениях: в сегменте «сервисных апартаментов для сдачи в аренду» и в сегменте «постоянного проживания», — считает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.

На вторичном рынке эксперты "РГ" прогнозируют еще более заметное снижение - в пределах 10-15 процентов. Здесь своих покупателей находят всего 20-25 процентов квартир, и то обычно со значительным дисконтом от первоначальной стоимости. За 2015 год цены, по данным "ИРН-Консалтинг", снизились почти на 15 процентов.

Средний уровень стоимости квадратных метров в новостройках просел примерно на 8 процентов. В этом сегменте новые объемы предложения также не успевают поглощаться. В Москве сейчас свободно примерно около 25 тысяч квартир. Но на рынок постоянно выходят новые объекты, преимущественно в бюджетных сегментах - эконом- и комфорт-классах.

Что дальше? В первом полугодии 2016 года предложение на рынке жилья продолжит активно расти. "Будут выводиться новые корпуса в масштабных проектах редевелопмента промзон и других московских территорий, - прогнозирует руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова. - В свою очередь девелоперы, у которых есть ресурс для точечной застройки небольших территорий, тоже будут стремиться поскорее вывести на рынок свои проекты, пока есть отложенный спрос на столичные новостройки эконом- и комфорт-классов".

Замедление темпов вывода на рынок новых проектов возможно во втором полугодии, полагает Калюжнова. При этом спрос продолжит сокращаться. И к концу 2016 года разрыв между спросом и предложением увеличится. "Тогда стоимость квадратного метра в столице может снизиться примерно до 185 тысяч рублей, - не исключает эксперт. - Подешевеет жилье и на вторичном рынке - примерно до 165-170 тысяч рублей за квадратный метр".

В Новой Москве и Подмосковье в радиусе 10 километров от МКАД тренд будет примерно таким же, как в Москве. То есть снижение цен примерно на 10-15 процентов, добавляет эксперт. "А вот новостройки за 10-15 километров от столицы могут подешеветь сильнее из-за того, что спрос смещается в сторону более выгодно расположенных объектов - недорогих проектов рядом с Москвой и в пределах МКАД", - резюмирует Татьяна Калюжнова.

В целом падение покупательской способности населения на фоне большого объема предложения приведет к тому, что спросом будут пользоваться в основном лишь наиболее качественные проекты по адекватным ценам, ожидают эксперты. Раньше, по их словам, Москва застраивалась преимущественно бизнес-классом, поэтому сформировался отложенный спрос на качественные, но при этом достаточно недорогие проекты. Они начали активно выходить на рынок в 2014 году, а в 2015 году эта тенденция лишь укрепилась.

Пока у людей сохранились какие-то сбережения, они будут покупать квартиры преимущественно в таких проектах. Однако через пару-тройку лет и этот отложенный спрос может быть исчерпан.

Так что в ближайший год девелоперы будут активно выводить проекты в бюджетных сегментах.

Первые платежки граждане получат весной 2017 года, и не позднее 1 октября 2017 года должны будут рассчитаться с местными бюджетами, куда направляются налоговые поступления (это будет оплата налога за 2016 год).

А жители 28 пилотных регионов, где эксперимент начался в прошлом году, получат платежки до 1 октября наступившего года (это будет расчет налога за 2015 год).

Предусматривается ряд вычетов и налоговых льгот для разных категорий населения - пенсионеров, ветеранов войн, инвалидов.

База по расчету налога для комнаты будет уменьшаться на 10 квадратных метров, а для квартиры - на 20. На них налог не рассчитывают. Индивидуальные жилые дома позволяют владельцу при налогообложении отнимать 50 квадратных метров.

Если при вычете из общей площади результат нулевой, то значит владелец имеет законное право с 2016 года не платить налог за свою недвижимость. Местные власти вправе устанавливать свои налоговые ставки и дополнительные льготы для населения.

По расчетам ФНС, налоговая нагрузка будет увеличиваться постепенно - не более чем на 20 процентов в год от прежнего размера налога. Сдерживать рост будут понижающие коэффициенты. Это установлено законодательно. Но с годами сумма набежит приличная: если сейчас граждане платят за двухкомнатную квартиру в центре Москвы в среднем налог в размере 400-500 рублей, то в 2021 году заплатят более 5 тысяч рублей.

Есть еще одна новость по недвижимости. Квартиру, дом, гараж и прочее, приобретенную после 1 января 2016 года, можно будет продать без уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц только по истечении пяти лет после сделки.

Это предусматривает новая статья 217.1 второй части Налогового кодекса, вступившая в силу с началом этого года. Ранее этот срок ("минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества") составлял три года.

В виде исключения трехлетний срок будет действовать и дальше в трех случаях. Во-первых, если квартира, дача или участок получены в наследство или по договору дарения от члена семьи либо близкого родственника. Во-вторых, если право собственности возникло в результате приватизации. И, в-третьих, если недвижимость досталась по договору пожизненного содержания с иждивением.

Пятилетний "период охлаждения" вводится для борьбы со спекулятивными сделками на рынке недвижимости. Задумывалось это, когда рынок был стабилен, и многими покупка квартиры или участка рассматривалась как способ сохранить деньги: сегодня купил, через три года, если надо, продал чуть подороже безо всяких налогов.

Теперь из такого актива труднее будет "выйти", он станет гораздо менее ликвидным. Это может привести к увеличению "серых" сделок, когда квартиры, находящиеся в собственности менее пяти лет, продают по цене до миллиона рублей, чтобы избежать уплаты налога, опасается вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его оценкам, фиктивная цена по таким недавно приобретенным квартирам указывается в более чем половине договоров купли-продажи между физлицами.

Наряду с продавцом покупатель тоже может быть заинтересован в такой схеме, чтобы не показывать своих доходов. К тому же сказывается невысокая степень осведомленности многих покупателей о возникающих в связи с "серой" сделкой рисках.

Однако шансы избежать таким путем уплаты налога снижаются. Для этого вступившие в силу поправки вводят правило, что если объявленная в договоре цена недвижимости менее 70 процентов от ее кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться именно с этой суммы. До этого никаких законодательных ограничений на продажу квартир ниже кадастровой стоимости не было, отмечает Константин Апрелев. Кадастровую стоимость недвижимости, напоминают в ФНС, можно узнать в Государственном реестре недвижимости.

Как и раньше, от налогообложения будут освобождаться те, кто продал жилой объект еще дешевле, чем покупал.

И, наконец, третья новость, связанная с налогами и нашим имуществом. Физлица должны уведомить налоговые органы об автомобилях, квартирах, земельных участках. Как пояснили в ФНС, обязанность сообщать о наличии имущества возникает у налогоплательщиков - физических лиц только в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов.

Вообще налоговики исчисляют имущественные налоги граждан на основании сведений из регистрирующих органов (Росреестр, ГИБДД МВД России, ГИМС МЧС России и т.д.). Иногда эти данные отсутствуют в реестрах прав по разным причинам. Поэтому налоги за имущество люди не платят годами.

Законодатели предложили в этих случаях самим гражданам подтверждать сведения о своем имуществе. В 2016 году такие данные могут быть представлены в любой срок, по усмотрению налогоплательщиков - физических лиц. Они должны заполнить сообщение по утвержденной ФНС России форме и направить его в налоговый орган.

Если вы хотя бы один раз получали уведомление об уплате налога на недвижимое имущество или транспортное средство, то сообщение в налоговый орган не представляется. Как и в том случае, если вы не получаете платежки, потому что имеете налоговые льготы. Подробная информация о порядке и способах представления сообщения размещена на сайте ФНС nalog.ru, в разделе "Физические лица".

Подтверждающие документы можно представить через вашего представителя по доверенности или в электронном виде в "Личном кабинете налогоплательщика физического лица" на портале ФНС. Начисление налога производится с того года, когда вы представили данные о своих авто или квартирах независимо от даты регистрации прав собственности на них. За непредставление сведений в 2016 году штрафы применяться не будут. А с 1 января 2017 года они установлены в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога.

Цена квартиры зависит от конкретного места и в некоторых случаях по итогам года могла показать прирост стоимости, однако в среднем в столичном регионе цены упали на три-пять процентов, говорит Вадим Засько, директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ "Высшая школа экономики". Есть и места, где можно приобрести жилье с дисконтом 15-18 процентов.

К близкой оценке пришли в "Метриум Групп": если в 2014-м застройщики предоставляли скидки в Москве в пределах 1-5 процентов, то в 2015-м - на уровне 2-15 процентов. Минувшей осенью скидка достигала и 25 процентов, в среднем - 1--15, пришли к выводу в "Стерникс Консалтинг". Долю квартир, продающихся с дисконтом, оценивают в 60-80 процентов.

В регионах стоимость квадратного метра снизилась еще сильнее, но там ситуация сложнее: доля платежеспособного населения сократилась больше, чем, например, в Москве. "Чтобы завершить строительство объектов, девелоперы вынуждены искать новые пути снижения издержек. Это уже толкнуло цены в субъектах РФ вниз, в среднем - от пяти до 15 процентов", - рассказывает Вадим Засько.

Цены на вторичном и первичном рынке жилья регионов действительно снижаются, но обвала цен нет, констатируют эксперты. "Рынок жилой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых сегментов экономики, что говорит об эффективности комплекса антикризисных мер, принятых властями и застройщиками", - говорится в отчете "Стерникс Консалтинг".

Для россиян эти новости - положительные, так как растет шанс позволить себе покупку квартиры по более низкой цене. "Приобретение жилья - всегда инвестиционное вложение. Даже если оно не даст вам серьезной прибыли, то как минимум сохранит потраченный капитал, а если стоимость недвижимости уйдет в минус, то по сравнению с другими активами этим можно будет пользоваться не один десяток лет", - замечает Вадим Засько.

1 марта 2016 года в России заканчивается период предоставления ипотечных кредитов на льготных условиях. Программу запустили в марте 2015-го, и изначально она была рассчитана на 12 месяцев. Продлят ли ее - станет известно в марте. По подсчетам "Метриум Групп", на московском рынке доля ипотечных сделок от общего числа договоров на покупку недвижимости достигла в среднем по итогам 2015 года 40-50 процентов, а в отдельных проектах - 60-70 процентов.

Банки - участники госпрограммы выдают кредиты до 12 процентов годовых. В течение года ставки снизились: как сообщало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), кредиты на квартиру теперь начинаются с 9,9 процента годовых, первоначальный взнос - десять процентов. Есть и возможность платить меньше, если нацелиться на экономкласс в рамках программы "Жилье для российской семьи".

По наблюдениям Вадима Засько, не менее выгодная инвестиция в наступившем году - это покупка земельного участка для строительства собственного дома. Совет простой: если площадь находится на болотистой местности и очень далеко от ближайшего крупного населенного пункта, то лучше не рисковать. А если речь идет о ближайшем Подмосковье, то выгода налицо.

Однако, если говорить об элитной недвижимости, то здесь ситуация несколько иная. Те, кто приобрел коттедж или дом в Подмосковье на Рублевке, но сейчас решил его продать, столкнулись с отсутствием потенциальных покупателей. Заключить сделку в некоторых случаях можно, но лишь сбросив примерно полцены от стоимости недвижимости.

Еще одна неудача постигла тех, кто решил продолжить получать доход от купленных ранее квартир в чисто инвестиционных целях. Дело в том, что съемщиков, способных удовлетворить запросы владельцев квартир, все меньше, а плата за услуги риелторских контор за год не снизилась. Решить проблему владельцев элитных домов и инвестиционных квартир может разве что повышение реальных располагаемых доходов населения.

Наступивший год обещает быть переломным для отечественного рынка недвижимости, но перемены грядут и для мирового рынка. В странах, где стоимость жилья в 2015-м росла, удорожание приостановится, а там, где цены начали постепенно проседать, их падение ускорится. Так, в Сиднее недвижимость подорожает на десять процентов против 15 в прошлом году, в Нью-Йорке и Монако - на пять процентов, а в Шанхае - на четыре процента против десяти в минувшем году.

К такому выводу пришли специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank. На многие страны эффект окажет ситуация в экономиках России, Бразилии, Италии и Японии, но в первую очередь - в Китае. Дело в том, что рост заработной платы на развивающихся рынках замедлился по сравнению с инфляцией, покупательная способность, как следствие, упала, и есть вероятность, что в 2016 году начавшийся дефляционный цикл цен на жилье проявит себя в полном объеме, говорится в исследовании компании.

Сильнее всего замедление темпов роста ВВП перечисленных выше стран отразится на стоимости жилья в Шанхае и Сингапуре, меньше всего - на Лондоне и Монако.

Главный барометр стоимости жилья - Китай, так как его товарооборот связан с большинством крупных экономик мира. Если дела в Поднебесной идут плохо и набирает обороты долларовая инфляция, то это отражается на всем рынке. В России и Бразилии - развивающихся экономиках - объемы строительства более скромные, чем в КНР, но в целом их рынки тоже бурно растут, оказывая давление на цены.

"Недвижимость - это самый консервативный актив в том смысле, что он пытается удержать стоимость предыдущего жизненного периода, - поясняет профессор кафедры оценки и управления собственностью Финансового университета при правительстве РФ Сергей Стерник. - Если человек беднеет, то покупает более дешевую еду, одежду и прочее. И рынок на это реагирует динамичным изменением - вместо дорогих товаров на прилавках появляются более дешевые. Но недвижимость реагирует последней. В 2014 году, в начале кризиса, цены еще держались, а падать начали только во втором квартале 2015-го".

Пока на одного россиянина, по разным оценкам, приходится до двух квадратных метров непроданного жилья (в 2011-м этот показатель был меньше одного "квадрата"), поэтому можно ждать лишь дальнейшего падения цен.

"Падение на вторичном рынке серьезнее по двум причинам: это отсутствие льготных ипотечных кредитов (их можно получить только на новостройки) и завышенные цены на вторичку", — заявил руководитель irn.ru Олег Репченко, пояснив, что владельцы готовой квартиры, в отличие от застройщиков, стремятся продать недвижимость по максимальной цене.

Эксперты отмечают, что в целом рынок недвижимости просел не так сильно, как ожидалось.

По мнению руководителя аналитического центра "Инком-недвижимости" Дмитрия Таганова, в период кризиса 2008 года падение было примерно таким же, однако острая фаза длилась в течение полугода, после чего рынок начал расти. Сейчас рынок продолжает медленно сужаться.

Квадратный метр жилья в столице подешевел в рублях на 10-15%, в долларах — примерно на 35%, отмечает Олег Репченко.

"А если сравнивать с докризисными максимумами конца 2013 года в $5200 за 1 квадратный метр, московская недвижимость потеряла более половины стоимости", — заявил он.

В Костроме прошло заседание рабочей группы с участием региональных властей, представителей АКБ "Российский капитал" и инициативной группы граждан, чьи деньги были привлечены Группой компаний "СУ-155" (ОАО "Ивановская домостроительная компания") для строительства двух многоквартирных жилых домов микрорайона "Агашкина гора" в Костроме.

Проблемы у дольщиков начались в 2015 году, когда строительство жилья оказалось заморожено, а в отношении застройщика была инициирована процедура санации.

- Представитель АКБ "Российский капитал" проинформировал присутствующих о текущей ситуации по финансированию указанных объектов: денежные средства в объеме, необходимом для завершения строительства объектов ОАО "Ивановская ДСК", зарезервированы АКБ "Российский капитал"; завершение строительства многоквартирного жилого дома литер 11 и возврат денежных средств гражданам - участникам долевого строительства многоквартирного жилого дома литер 8 микрорайона "Агашкина гора" в Костроме планируется осуществить в течение 2016 года, - говорится в сообщении.

Напомним, до января 2015 года Кострома считалась одним из наиболее благополучных регионов ЦФО, где не было зарегистрировано ни одного обманутого дольщика, однако в минувшем году ситуация изменилась, и реестр пополнился первыми пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков.

Следующее заседание рабочей группы по ситуации с дольщиками назначено на конец марта 2016 года.

22.01.2016. Как стало известно «Газете.Ru», МЭР готовит поправки, которые позволят гражданам сохранить жилье, даже если вскроется, что оно было незаконно приватизировано. Сейчас такое жилье могут конфисковать в пользу государства даже у добросовестного покупателя. Кроме этого, планируется ввести компенсацию для владельцев лишившихся по этой схеме квартир.

Практика конфискации незаконно приватизированных квартир может прекратиться. Соответствующие поправки Министерство экономического развития подготовило в ст. 302 ч. 1 Гражданского кодекса России и ст. 3 Жилищного кодекса России. Планируется, что они вступят в силу в декабре этого года.

«Законопроект направлен на создание дополнительной меры защиты гражданина от утраты единственного жилья. Для этого предлагается закрепить в законодательстве правило о том, что не может быть истребовано приватизированное ранее жилое помещение у добросовестного приобретателя — гражданина, для которого оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Также будет проработана возможность распространения указанного правила и на иные категории граждан, нуждающихся в особой социальной защите», — сообщили «Газете.Ru» в министерстве.

Речь идет о квартирах, которые в свое время были незаконно приватизированы. Спустя годы подлог может вскрыться, и жилье будет изъято. Поскольку проверить законность приватизации невозможно, от потери квартиры, приобретенной на вторичном рынке, никто не застрахован.

«Квартиру приватизируют на того, кто не имеет на нее никакого права. Например, умер владелец жилья, а через год у него неожиданно появляются «законные» наследники, которые приватизируют квартиру на себя и продают ее. Оформление незаконной приватизации, как правило, происходит при участии представителей местных властей. Эта квартира может потом сменить ряд владельцев. Спустя годы ее приобретает на вторичном рынке законопослушный покупатель. Он проверит ее в ЕГРП, где ему скажут, что квартира числится в собственности и на нее нет ограничений. Совершает покупку, несет договор в Росреестр, где еще раз проверяют и регистрируют сделку. А спустя пять лет вдруг выясняется, что первый хозяин ее незаконно приватизировал.

В подделке документов участвовал департамент имущества, который выставляет иск и возвращает жилье в муниципальную собственность», — описывает схему Александр Музыкантский, уполномоченный по правам человека в Москве.

В итоге сейчас по всей России граждане, которые не совершали никаких противоправных действий, могут лишиться жилья. Судебная статистика нигде не раскрывается, но счет граждан, по такой схеме лишенных квартир, идет на тысячи, уверен Музыкантский.

«В течение недели после того, как мы подняли эту проблему, к нам пришли сотни обращений со всей России, причем это касается не только квартир, но и земельных участков, построек и нежилой недвижимости, которые мошенническим образом приватизируются при помощи администрации.

Проблема существует и заключается в том, что люди, которые не совершили никаких виновных действий, лишаются жилья, а мошенники и те, кто недобросовестно работал, выходят сухими из воды.

Даже если кого-то посадили, никакие санкции в плане возврата имущества, компенсации ущерба не применяются», — сообщил он.

В Минэкономразвития, в свою очередь, заявили, что, основываясь на решениях президиума Верховного суда Российской Федерации, судебные органы в настоящее время ориентированы на приоритет защиты прав добросовестных приобретателей ранее приватизированных жилых помещений и изучение всех обстоятельств приобретения жилья.

Потери компенсируют

Помимо этого, Жилищный кодекс могут дополнить нормой о компенсации ущерба, причиненного добросовестным приобретателям в результате принятия судебных решений по искам государственных органов и органов местного самоуправления, за счет средств бюджета органа власти, инициировавшего иск. В Минэкономразвития уточнили, что планируется ввести компенсацию в сумме рыночной стоимости жилья на момент отчуждения.

«Условием однократной выплаты компенсации может являться однозначно установленный статус добросовестности конкретного приобретателя. Добросовестность приобретения жилого помещения подлежит доказыванию в судебном порядке. До внесения изменений в законодательство России подлежит применению уже действующий механизм однократной компенсации за счет средств федерального бюджета. Критерием выплаты компенсации, безусловно, будет проверка добросовестности такого гражданина. Вместе с тем за гражданином сохраняется право вернуть изъятое имущество в судебном порядке», — сказали в ведомстве.

Впрочем, у юристов есть опасения, что добросовестность покупки будет нелегко доказать. Павел Герасимов, партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн», заметил, что добросовестность — критерий индивидуальный и оценочный.

«Судебная практика также выработала критерии определения добросовестности — в зависимости от количества сделок по отчуждению объекта; сроков владения каждым из собственников объектом недвижимости; цены объекта недвижимости, указанной в сделках; и так далее. Вместе с тем нередки случаи намеренного создания «иллюзии» добросовестного приобретения», — заметил юрист.

Также не совсем понятно предложение о выплате компенсации из бюджета лицу, у которого квартира обратно в бюджет и истребована.

«В таком случае проще такому лицу оставлять квартиру. Ведь компенсация явно должна быть равна рыночной стоимости квартиры, иначе особого смысла в такой компенсации нет. В противном случае подобные случаи могут привести к понятным злоупотреблениям», — заметил Герасимов.

Как напомнил юрист, по общему правилу лицо, у которого истребовано имущество, может требовать взыскания с лица, продавшего ему это имущество, уплаченную покупную цену. Таким образом могут быть восстановлены права бывшего покупателя.

«Конечно, нередки случаи, когда решение о взыскании состоялось, но самих денег от бывшего продавца получить невозможно. В таком случае было бы справедливо при наличии определенных критериев поддерживать пострадавшее лицо, но при условии усиления ответственности виновных. Если же речь идет о незаконности приватизации и «истребовании» квартиры от первого приобретателя квартиры, то при установлении его добросовестности речь должна идти не об истребовании квартиры у такого покупателя, а о взыскании убытков с самого чиновника, если по его вине была допущена незаконная приватизация», — считает Герасимов.

Дмитрий Шевченко, партнер адвокатского бюро «Замоскворечье», отметил, что эти поправки несправедливы по отношению и ко всем остальным добросовестным приобретателям.

«Получается, что ущемленными остаются все другие добросовестные приобретатели, если приобретенное ими имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Почему хотят сделать исключения только в отношении незаконно приватизированного имущества (выбывшего из владения собственника в процессе приватизации помимо воли собственника), в этой связи мне не очень понятно. Чем выбытие помимо воли собственника в процессе приватизации отличается от выбытия помимо воли собственника в иных случаях, также мне представляется не очень понятным», — считает он.

"За 2015 год аренда жилья экономкласса стала дешевле на 10-15 процентов, бизнес-класса и de luxe - примерно на 15 процентов", - говорит Оксана Полякова, замдиректора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. Самое большое падение стоимости аренды произошло в Магадане, Набережных Челнах и Астрахани, где аренда трехкомнатной квартиры подешевела на треть.

Стоимость аренды однокомнатной квартиры, к примеру в Москве, сегодня составляет 28 тысяч рублей, двушки - 37-39 тысяч, трешки - 45-50 тысяч. В столице цены не сильно изменились, но число желающих снять жилье сократилось значительно. Впрочем, такая же картина наблюдается и в остальной России.

Если россияне или приезжие и проявляют интерес к найму, то выдвигают все более жесткие требования, стараясь экономить на всем. К примеру, они стараются сбить цену до минимума и заключить договор без страхового депозита. Наметилась новая тенденция - плату за услуги риелтора арендатор и владелец жилья делят между собой. Раньше этот платеж ложился полностью на плечи жильца, напоминают риелторы.

Таким образом, сдавать квартиру стало совсем невыгодно - прибыль если и есть, то она минимальна. Но продавать квартиру рано, советуют специалисты. Во-первых, снижение стоимости аренды затормозилось. "Сегодня с большой долей вероятности можно говорить о сохранении средних цен", - считает Оксана Полякова. Да и цены на недвижимость в России сейчас сильно упали.

А, во-вторых, далеко не на все жилье упал спрос. "Наблюдается отток в сторону более дешевого арендного жилья", - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. Так что собственники низкобюджетных квартир, расположенных недалеко от метро, чувствуют себя вполне уверенно. Такие однушки и двушки сегодня даже более востребованы, чем во времена экономической стабильности, говорят эксперты. Причина в том, что в число нанимателей таких квартир перешли арендаторы более дорогих сегментов, в итоге конкуренция на рынке ликвидных квартир выросла.

Что касается наймодателей более дорогих квартир, то им все-таки придется подстраиваться под арендаторов: 75 процентов из них идут на торг и уступают, как правило, пятую часть стоимости. В сегменте элитных объектов примерно 60 процентов собственников снижают ставку. "Скидки на такое жилье составляют порядка 20-30 процентов и доходят до 200-300 тысяч рублей в месяц", - отмечает Оксана Полякова.

Самым обременительным активом сегодня является инвестиционное жилье, которое покупают для перепродажи перед сдачей дома. Но сегодня спрос на квартиры падает, и особенно в новостройках, где надо вкладываться еще и в ремонт. В итоге инвесторы выходят на рынок аренды. Чтобы минимизировать свои затраты на подготовку жилья к сдаче, собственники готовы предложить его в аренду "под ремонт". То есть все работы за свой счет будет делать тот, ко снимет квартиру. Сумма скидки в этом случае составляет 10-20 процентов, отмечают эксперты. Арендаторами таких объектов становятся в основном ремонтные бригады.

Массовой продажи инвестиционных квартир сегодня действительно не наблюдается. Новостройки в городах России подешевели по итогам года на 17 процентов. Люди не хотят терять накопленное. Продажи возможны среди квартир, содержание которых слишком дорого.

Также не исключены сделки по продаже инвестиционных квартир, основанные на игре цен. В Краснодаре цена "квадрата" выросла за минувший год на 18,8 процента, в Улан-Удэ, напротив, упала на 20,5 процента, в Кемерово - на 13,3 процента, Москве - на 10,5 процента.

Такая разница всегда привлекает желающих купить дешевле то, что еще вчера было не по карману. Продажу инвестиционных квартир без четкого плана вложения средств специалисты называют "паническим" и не ждут их заключения в большом количестве.

В январе на московском рынке элитного жилья было заключено на 20% сделок больше, чем в декабре 2015 года, подсчитали в «Savills Россия». По данным Kalinka Group, рост составил 25%. В «Savills Россия» утверждают, что с января 2015 года по январь 2016 года рост составил 45%, средний бюджет сделки увеличился на 25%, до 87,9 млн руб., при этом площадь квартир осталась неизменной — 118 кв. м. По данным Kalinka Group, объем предложения на первичном рынке высококачественного жилья ограничивается 46 объектами (в «Savills Россия» считают, что их 43). В январе прирост предложения составил 8%, общая площадь выставленных на продажу квартир достигла 230 тыс. кв. м.

Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Savills Россия Анатолий Довгань объясняет рост покупательской активности тем, что вопреки традиции сейчас цены на первичном рынке элитных квартир номинируются в рублях. При этом клиенты по-прежнему хранят сбережения в валюте. «Если полтора года назад с бюджетом $1 млн можно было позволить себе квартиру в элитном районе площадью не больше 60 кв. м, то сейчас — почти в два раза больше»,— поясняет господин Довгань.

На вторичном рынке ситуация иная. «Цены по-прежнему в долларах, продавцам некуда спешить. Даже если продать с дисконтом в 40% квартиру, купленную, скажем, еще в 2004 году, это все равно будет выгодно»,— рассуждает эксперт.

В то же время у директора по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексея Трещева другие данные: в январе спрос на элитные квартиры упал на 33% по сравнению с декабрем 2015-го, но относительно января прошлого года рост все-таки наблюдался на уровне 18%.

Господин Трещев объясняет расхождение в оценках Knight Frank и риэлторов смещением границ классификации объектов. По мнению консультанта, «Savills Россия» и Kalinka Group, следуя приведенным ими же статистическим данным, в список жилых объектов премиального уровня включили квартиры бизнес-класса (в этом сегменте объем продаж был больше). По подсчетам Knight Frank, сейчас в продаже 25–30 элитных новостроек. При этом, продолжает Алексей Трещев, средневзвешенная цена в долларах в прошлом месяце сократилась на 3%, до $11,6 тыс. за 1 кв. м (за год снижение составило 20%). Рублевые цены в январе не изменились: за год упали на 12%, в среднем до 876,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Покупатели элитных квартир понимают, что текущая ситуация в экономике, когда нет каких-либо определенных прогнозов на 2016 год, не располагает к конвертации валютных сбережений в рубли и недвижимость, отмечает господин Трещев.

Если верить риэлторам, в Москве спрос на элитное жилье стал расти с ноября 2015 года, с перерывом на новогодние каникулы. В начале декабря в Kalinka Group речь шла о росте в 25%. Этот скачок продавцы объясняли ростом предложения в новых объектах, которые вышли на рынок с дисконтом и изменением срока владения имуществом, после которого его можно продать без уплаты налога на доходы. С 1 января 2016 года средства, вложенные в недвижимость, можно вернуть без уплаты НДФЛ через пять лет: все, что куплено до этой даты, продается без уплаты налога через три года. Сейчас, как объясняют в Kalinka Group, спрос подталкивает ситуация на валютном рынке.

Для сравнения: в сегменте экономкласса 2016 год начался с роста покупательского спроса. По данным «Инком-недвижимости», в январе количество звонков от покупателей, желающих воспользоваться падением цен, увеличилось на 16%, договорных обязательств о сделках — на 8,3%. Доля продаж с дисконтом составила новый исторический максимум — 82% сделок.

В октябре – декабре 2015 г. стоимость квартир снизилась в 59 регионах, отметил он. Самое значительное падение средней цены произошло в Ханты-Мансийском автономном округе (ХМАО), Кировской и Вологодской областях и Коми (см. график). ХМАО входит в десятку регионов, где стоимость жилья на вторичном рынке падает третий квартал подряд, заметил Сегерборг.

Аренда дешевеет

Domofond.ru также сравнил цены на аренду квартир в 78 регионах России. В 63 из них арендные ставки на однокомнатные квартиры упали за IV квартал 2015 г. на 1% и более год к году. Лидеры снижения – Брянская область (-15,7%), Бурятия (-14,7%) и Карелия (-14,6%). В Москве за этот период аренда подешевела на 8,5% до 32 600 руб. за однокомнатную квартиру в месяц.

В 22 российских регионах, по данным портала, цены, напротив, выросли, причем в трех из них – более чем на 10%. Так, в Крыму средняя стоимость 1 кв. м в IV квартале подскочила на 22,3% год к году – до 85 100 руб. за 1 кв. м, свидетельствуют данные Domofond.ru (также см. график). Рынок недвижимости в Крыму исторически долларовый, указывает ведущий аналитик ЦИАНа (база объявлений о продаже недвижимости) Александр Пыпин, однако в действительности при сделках часто применяется «внутренний курс», поэтому прямой пересчет по курсу ЦБ излишне драматизирует статистику цен.

В Москве средняя стоимость жилья на вторичном рынке в IV квартале 2015 г. увеличилась на 1,6% год к году – с 207 000 до 210 000 руб. за 1 кв. м. В Подмосковье за этот же период вторичное жилье подешевело на 1,4% до 84 600 руб. за 1 кв. м.

У ЦИАНа по Московскому региону другие цифры: вторичное жилье в Москве без учета элитного жилья за год подешевела в рублях на 5,1%, в Подмосковье – на 11,3%. Рост рублевой стоимости дорогих квартир был техническим из-за резкого ослабления рубля: продавцы в этом сегменте выставляют цены изначально в долларах и не всегда оперативно корректируют их, оговаривается Пыпин. Предложение находилось на высоком уровне, а снижение доходов населения привело к активному торгу между продавцами и покупателями, комментирует снижение цен на вторичном рынке столицы Марина Толстик из «Миэль – сеть офисов недвижимости». Осенью до 90% объектов продавалось с дисконтом, средний размер скидки составлял 7%, а на малоликвидные доходил до 15–20% от заявленной стоимости, поясняет Толстик.

Цены на вторичную жилую недвижимость непрерывно снижаются со II квартала 2015 г., отмечает Сегерборг, это связано с общим ухудшением экономической обстановки в стране и снижением спроса. По данным Росстата, в 2015 г. доходы населения сократились на 4%, в связи с чем потенциальные покупатели реже решаются на приобретение дорогостоящего имущества, тратя сбережения на первостепенные нужды, резюмирует аналитик.

Также, как указывается в них, Минстрой, Минэкономразвития, Минэнерго и ФАС подготовят предложения по вопросу переноса сроков усиления установленной ответственности собственников жилых помещений за отсутствие приборов учета коммунальных ресурсов на 1 января 2017 года. Кроме того, они до 10 февраля должны внести в правительство поправки в законодательство, предусматривающие перенос срока вступления в силу нормы о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме на 1 января 2017 года.

Помимо этого, Минстрой, Минэкономразвития и ФАС должны подготовить предложения об ограничении до шести месяцев срока действия лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в случае отсутствия многоквартирных домов в управлении у лицензиата, а также по вопросу совершенствования порядка проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья и об уточнении правового статуса товарищества собственников жилья, следует из сообщения.

Кроме того, Минстрой, Минэкономразвития, Минфин, Минюст, ФАС и Минэнерго получили поручение внести до 15 февраля в правительство законопроект, допускающий возможность заключения ресурсоснабжающими организациями договоров снабжения коммунальными ресурсами с управляющими организациями, действующими от имени и за счет собственников (нанимателей) помещений в многоквартирном доме, добавляется в них.

Поручения даны по итогам участия Медведева в форуме первичных организаций партии "Единая Россия" Москвы и Московской области "Городское развитие: жилье и ЖКХ", прошедшем 27 января.

К ним относят квартиры со "свежим" наследством, недвижимость, полученная по договору дарения, а также на основании договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. И даже такие "безобидные" правоустанавливающие документы продавца как договор приватизации или купли-продажи, по мнению специалистов департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, могут вызвать неприятные последствия для покупателя в ряде особых случаев.

На первом месте находятся квартиры со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию. Главная опасность покупки такого жилья в том, что могут появиться законные наследники, которые предъявят свои права.

В случае покупки такой квартиры гражданин всегда должен быть готов, что могут объявиться иные наследники из той очереди, призванной к наследованию, которые не были поименованы в правоустанавливающих документах, а теперь заявили свои права на объект, либо отсутствующие наследники предыдущих очередей.

В данном случае очень часто сами титульные наследники (продавцы) могут не знать о существовании иных наследников, однако они могут и целенаправленно скрывать данный факт, чтобы быстрей продать этот объект и "опередить" других претендентов. Чаще всего такие "вновь прибывшие" наследники - это незаконнорожденные дети умершего, которые благодаря тому, что умерший вписан в их свидетельство о рождении, могут претендовать на наследство. Следовательно, сделка по продаже такой квартиры признается недействительной, поскольку появились другие или дополнительные собственники.

"Квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, являются одними из самых сложных и опасных для приобретения. Разобраться во всех тонкостях простому обывателю невероятно сложно, а иногда просто физически невозможно узнать и предвидеть, появится ли у этой квартиры "неожиданные” наследники. Помимо этого, такие объекты чаще всего продаются с хорошей скидкой, доходящей до 20%,- рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Особенно нужно быть острожным, если по квартире уже были суды, даже выигранные текущим собственником".

На втором месте - квартиры с договором дарения. Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто даритель заблуждается относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается.

Нередко договор дарения заключается в том случае, если существует препятствующее сделке лицо, и чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги. Чаще всего, это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим необходимое разрешение на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов. Часто договором дарения "прикрываются" возмездные сделки, которые могут быть расторгнуты, если выясниться факт их возмездного основания, например, наличия расписки между дарителем и дарящим.

Еще такой нюанс - если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, то тот в свою очередь имеет право расторгнуть сделку. То есть если внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, она имеет право расторгнуть сделку. Следовательно, если внук за это время продал квартиру, сделка может быть расторгнута.

Как правило, наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не является панацеей от возможного судебного разбирательства. В таком случае иск может подать иной родственник, который также себя всегда считал "не менее близким к дарителю, нежели одаряемый". Если, например, дарителем выступает пожилой человек, то такой родственник может доказать невменяемость дарителя и то, что он также мог рассчитывать на дарение.

Головной болью для собственника может стать покупка квартиры с договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением. Бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Подобная история хорошо проиллюстрирована в фильме "Дуплекс", когда "милая старушка" передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она "использовала" его как могла, а далее подавала в суд на расторжение договора, так как содержание по ее мнению было ненадлежащим. В жизни такие "дамы" тоже встречаются. Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты. Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна. А бывает и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы "родственники" были спокойны, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартиру может перейти по наследству другим людям.

Риэлторы также предупреждают, что необходимо быть крайне внимательными, если в квартире прописан несовершеннолетний или жилье куплено на средства материнского капитала.

В первом случае, если будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже такого объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако, после 1994 года это стало обязательным требованием.

Однако дети, которые не были вписаны в документы о приватизации до 1994 года, сейчас имеют право подать в суд и заявить свои права на долю в квартире, приватизированной родителями без выделения им доли. То есть, купив такой объект, покупатель может на "пороге" обнаружить новоиспеченного претендента на долю уже в своей квартире, при этом последнего собственника могут обязать выплатить стоимости этой доли ребенку, чьи права были ущемлены.

Квартира с материнским капиталом не может быть продана без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребенку не исполнилось 18 лет. Однако в договорах купли-продажи не всегда бывает прописано, что квартира приобретена с помощью материнского капитала. Бывает так, что на последнем этапе сделки это выясняется, хотя данный факт может быть основанием расторжения сделки со стороны надзорных органов, к которым относятся органы опеки.

Есть также достаточно тонкий и спорный аспект при заключении сделки - указывается ли рыночная стоимость в договоре купли-продажи. В данном случае это не только зона ответственности продавца, как уверяют многие, здесь возникают определенные последствия и у покупателя. Поскольку в случае расторжения договора, покупатель по закону может получить только сумму, указанную в договоре.

Об этом рассказала заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина. По ее словам, серьезный рост конкуренции отмечается, несмотря на кризис и большое число предложений от частных владельцев коммерческой недвижимости.

"Сейчас на один лот претендуют в среднем 6 участников, в минувшем году этот показатель был скромнее - 3 участника на лот", - говорит Сергунина.

Доход городского бюджета тоже серьезно вырос - более чем вдвое. За месяц с небольшим деловой активности город пустил с молотка почти 40 объектов: продал 26 помещений и 12 сдал в аренду.

"Общий доход - 543 млн рублей. В начале 2015 года этот показатель составил всего 260 млн рублей", - подчеркнула Сергунина.

В департаменте по конкурентной политике подсчитали, что возросшее число участников привело и к реальному росту конкуренции - цена лотов за время аукционов в среднем выростала на 63%, что на 14% выше прошлогоднего показателя. По словам главы департамента Геннадия Дегтева, инвестиции в столичную недвижимость остаются надежным вложением в складывающейся экономической ситуации - в условиях нестабильной ситуации бизнес предпочитает вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, которая если и дешевеет, то несильно, а к тому же способна приносить доход.

Сейчас город предлагает предпринимателям более 800 нежилых помещений площадью от 5 до 1500 кв.м. под магазины, офисы, мастерские и другие виды бизнеса. Посмотреть на лоты можно на Инвестиционном портале Москвы - там есть подробное описание каждого объекта с фотографиями.

Чтобы представителям малого и среднего бизнеса было легче ориентироваться в выборе недвижимости и участвовать в торгах, чиновники начали проводить для них встречи в рамках программы "Школа инвесторов" на Бирже торгов. В павильоне №9 на ВДНХ предприниматели могут встретиться с госслужащими профильных департаментов и задать все интересующие вопросы - ближайшая встреча пройдет 17 февраля в 15:30. Традиционно такие мероприятия пользуются большой популярностью - приходят обычно несколько десятков бизнесменов и их представителей.

Интересуются больше всего небольшими помещениями - площадью от 50 до 150 "квадратов". Там можно открыть наиболее востребованные форматы торговли и услуг, не выплачивая за аренду неподъемные суммы.

Кстати

Московские власти в этом году планируют выставить на торги 25 земельных участков под строительство спортивных сооружений, по трем из них уже началась заявочная компания. В прошлом году под физкультурно-оздоровительные комплексы были сданы в аренду 10 участков, в позапрошлом - 8, так что власти констатируют растущий спрос со стороны инвесторов на подобные активы.

Первую строчку рейтинга ожидаемо заняла Москва. По данным портала, средняя зарплата в столице составляет 62855 рублей в месяц, однако средняя цена квартиры (за исключением "люксового" сегмента) - порядка 13,6 миллиона рублей. Таким образом, москвичу придется 18 лет копить на покупку жилья.

На второй и третьей строчках расположились Крым и Севастополь - здесь квартиры стоят значительно дешевле (около четырех миллионов рублей), но и зарплаты втрое меньше (от 20 до 22 тысяч). В итоге получается, что среднему крымчанину нужно копить на жилье 15,5 года, а севастопольцу - 14,4 года.

Четвертое место занимает Санкт-Петербург - 14,1 года (7,2 миллиона за квартиру при зарплате 42,5 тысячи рублей), замыкает пятерку Республика Башкортостан - 11,9 года (3,5 миллиона за квартиру при зарплате 25 тысяч).

Самое доступное жилье обнаружилось в Магаданской области (3,9 года), Ямало-Ненецком автономном округе (3,4 года), Сахалинской области (3,2 года), Ненецком автономном округе (2,8 года) и Чукотском автономном округе (2,3 года). Главным образом это связано с высокими средними зарплатами - от 60 до 78 тысяч - при стоимости жилья от 2,2 до 3,3 миллиона рублей.

Рынок столичной недвижимости пострадал от кризиса, и это уже официально признанный факт: согласно оценкам Росреестра, по итогам 2015 года число сделок на вторичном рынке жилья в Москве сократилось на 30%, а объем договоров долевого участия снизился на 18% по сравнению с 2014 годом. Сократился и средний чек покупки жилья: по оценкам «ИНКОМ-недвижимости», на первичном рынке массового сегмента средний бюджет сейчас снизился почти на четверть — с 7–9 млн руб. в 2014 году до 5–7 млн руб.

Часть граждан между тем продолжает верить в рост цен на жилье, хотя число верующих заметно снизилось. Согласно исследованию Сбербанка CIB, оценивающего потребительские настроения россиян, доля тех, кто ждет роста цен, сократилась с 68% на конец 2014 года до 49% по итогам 2015-го.

Естественно, что с такими настроениями продать недвижимость становится все сложнее: по данным риэлторов, срок экспозиции квартир вырос с двух до четырех месяцев, а в загородной недвижимости дошел до года.

Меняем дом на автодром

Трудности с продажей недвижимости подтолкнули граждан вспомнить о советском опыте обмена квартир. На сайтах «Из рук в руки», «Авито» или ЦИАН сотни собственников предлагают «махнуться» недвижимостью — квартирами, загородными домами и даже зарубежными виллами.

Наиболее заметную долю таких объявлений занимают довольно типичные варианты по обмену квартир, собственники которых хотят найти что-то альтернативное в своем же районе, при этом либо уменьшить площадь и получить доплату, либо увеличить ее. Но чем дороже объект, тем более интересным может быть бартерный вариант. Так, продавцы элитного жилья в Москве готовы рассматривать варианты обмена на недвижимость в Испании или на загородный дом на Рублевке.

И жилой недвижимостью дело не ограничивается. «У нас был клиент, готовый обменять горнодобывающее производство на загородный дом. Желающих, увы, не нашлось»,— рассказывает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». На сайте «Авито» можно найти предложения и попроще: человек продает дом в деревне (50 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) и готов рассмотреть варианты обмена на квартиру в Москве, а также на новый автомобиль (Toyota Camry, Hyundai i40, Kia Sportage, Kia Sorento, Mazda 6) с доплатой. «Продается нежилое помещение в Германии. Возможен обмен на недвижимость в Москве или Подмосковье (квартиры, комнаты, доли), авто, а также на недвижимость (включая инвестиционные контракты) в Таиланде»,— пишет другой продавец.

Сейчас на сайтах появилось и множество объявлений продавцов зарубежных домов и квартир, готовых меняться на квартиру в Москве или Подмосковье. Например, продавец дома в Черногории готов рассмотреть вариант обмена на недвижимость в Истринском районе. Однако на предложение корреспондента «Денег» махнуться на деревенский коттедж в тех краях выяснилось, что он рассматривает только квартиры.

Проблемы — двигатель обмена

Возрождение бартерных схем на рынке недвижимости — страшный сон для участников рынка жилья. Благо таких предложений пока мало. «Тенденцией это сложно назвать, потому что бартерные сделки занимают меньше 5% в структуре общих сделок. Но то, что они появились, это факт»,— говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль—загородная недвижимость».

По словам Ильи Менжунова, как правило, продавцы недвижимости готовы рассматривать обмен объекта на бизнес или дом. «Однако покупателей, которые могут предложить подобное, фактически нет. Да и вероятность того, что предпочтения продавцов и клиентов совпадут, минимальна»,— говорит он. «Выстроить обменную цепочку, которая устроила бы обе стороны, в нынешних условиях крайне затруднительно, а главное — к этому не готовы сами клиенты»,— говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимости».

Тем не менее такие предложения являются показателем не только дефицита покупателей с «живыми» деньгами, но и ликвидности самого рынка. «Получается, люди идут на эти сделки исходя из своих предположений о том, что, меняя одну недвижимость на другую, они переходят в более ликвидный актив. И хотя это, как правило, самообман, факт в том, что каждая из сторон сделки считает, что его недвижимость менее ликвидна»,— отмечает Владимир Яхонтов.

В этом смысле гораздо логичнее выглядело бы желание продавца дачи на Новорязанском шоссе обменять ее на зарубежную виллу, а не наоборот. Но даже с такими клиентами из России, по словам Георгия Качмазова, управляющего партнера международного брокера «Транио», есть концептуальная проблема: «Как только мы слышим: “Я скоро продам недвижимость в России и куплю за рубежом”, мы понимаем, что это не клиент. Потому что ожидания человека в России по поводу стоимости его недвижимости основываются исключительно на предыдущем докризисном опыте. У таких людей есть определенные позитивные фантазии относительно того, сколько стоят их активы. И это сильно дороже, чем готов предложить им рынок».

Те же, кто хотел бы купить недвижимость в России, по его словам, сегодня ищут какие-то стрессовые ситуации, когда у собственника финансовые проблемы, и он вынужден продавать дешево. «И покупать что-то даже по актуальной рыночной цене никто не хочет. Все хотят найти собственника, у которого есть проблемы»,— говорит Качмазов. Продают же недвижимость за рубежом, похоже, сейчас как раз те, кто столкнулся с проблемами. «Возможно, какая-то дыра в бизнесе, кредит»,— предполагает Качмазов. И не исключено, что он прав. К примеру, в объявлении о продаже с возможным обменом красивейшей виллы на Кипре за $1 млн собственник прямо указывает, что на ней «висит» кредит €400 тыс. «А иначе продавать сейчас актив за рубежом, номинированный в валюте, и покупать в рублях в то время, когда неизвестно, насколько рубль еще упадет, могут только странные люди»,— говорит Качмазов. Этот же аргумент привела и владелица крошечных апартаментов в Испании, которая отметила, что «раньше могла рассчитывать только на недвижимость за МКАД, а сейчас имеет все шансы “впилиться” в пределы Садового».

Обменный налоговый маневр

«С юридической точки зрения такого понятия, как “бартерная сделка”, на российском рынке недвижимости нет. По сути, это мена»,— рассказывает Илья Прогоннов, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

Если особенно не вдаваться в правовые тонкости, то эксперты называют три варианта подобных схем для граждан: мена — это для приватизированного жилья, которым меняются собственники, обмен — для неприватизированного жилья (обмениваются лицевые счета нанимателей) и альтернативная сделка. Она тоже для собственников, но обязательно с использованием «живых» денег.

«По нашим оценкам, на стабильном или растущем рынке количество сделок мены не превышает 1%. При этом наблюдается закономерность: в кризисные периоды популярность такой схемы увеличивается. Прямой обмен не становится массовой практикой, но получает большее распространение. Так было в 1998 году, в 2008-м, то же самое мы отметили в 2015-м»,— делится наблюдениями Сергей Шлома.

Массовой практикой это становится у бизнеса. «Именно в условиях кризиса, когда темпы реализации падают и у застройщика остается большее количество непроданных квартир, бартерные схемы взаимозачета с подрядчиками пользуются огромной популярностью. Сегодня мы как раз наблюдаем подобную ситуацию: многие девелоперы готовы в качестве оплаты за работу передавать подрядным организациям долю строящихся площадей»,— рассказывает Илья Менжунов. «И это не только у девелоперов. Думаю, это сейчас происходит в любой отрасли»,— говорит Владимир Яхонтов. По его мнению, эта тенденция будет только усиливаться в корпоративном секторе. Но он надеется, что дело не дойдет до бартерных сделок 90-х, когда недвижимость меняли на какао-бобы или вагоны водки.

Другое дело, что сегодня бартерные сделки могут выйти из разряда экзотики и для физических лиц — в свете новых правил налогообложения дохода физлиц при продаже недвижимости. С января этого года сроки владения, освобождающие от уплаты НДФЛ (13%) при продаже жилья, были увеличены с трех до пяти лет. Кроме того, налоговики попытались закрыть лазейку с налоговым вычетом в 1 млн руб.

«С юридической точки зрения договор мены представляет собой одновременное параллельное заключение двух договоров купли-продажи равноценных вещей. В связи с этим отсутствует основание для уплаты налога на прибыль у организаций, равно как отсутствуют указанные основания для уплаты налога на доходы физических лиц»,— говорит Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры». «Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ. Но если обмен равнозначный (цены меняемых квартир указывают одинаковыми), то обязанность уплаты НДФЛ не возникает. Точнее, в этом случае НДФЛ равен нулю, но декларацию подавать все равно придется»,— говорит Сергей Варламов, член экспертного совета комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции. То же самое верно, если разница в ценах квартир не превышает 1 млн руб., поскольку в таком случае можно использовать имущественный вычет и налог не платить. «То есть сделка мены позволяет уйти от уплаты НДФЛ в случае, если собственник владеет недвижимостью менее трех или менее пяти лет, в зависимости от того, как он получил ее в собственность»,— говорит он.

Это вовсе не значит, что можно обменять особняк на Рублевском шоссе на «однушку» в пятиэтажке и не платить налоги. «Хочу отметить, что использовать возможности договора мены явно неравнозначных по стоимости объектов недвижимости для минимизации налогов рискованно и нецелесообразно, так как налоговые органы точно потребуют разъяснений и всю документацию по сделке. Кроме того, и регистрирующие органы потенциально могут приостановить сделку»,— отмечает заслуженный юрист России Иван Соловьев.

Бюджетная "однушка" расположена на 10-м этаже 17-этажной новостройки на улице Брусилова, в 10 минутах от станции метро "Бульвар Дмитрия Донского", если добираться транспортом. В квартире выполнен ремонт от застройщика, балкон застеклен, но нет мебели.

На втором месте в рейтинге квартира, за которую владелец просит 20 тысяч рублей в месяц. Это 1-комнатная квартира на 7-м этаже 14-этажного дома на улице Дмитриевского, в 10 минутах проезда транспортом от станции метро "Выхино". В квартире выполнен ремонт от застройщика, она укомплектована современной мебелью и бытовой техникой, лоджия застеклена.

Третье место отдано предложению за 21 тысячу рублей. Сдается 1-комнатная квартира, расположенная на 6-м этаже 17-этажного дома на Святоозерской улице, в 5 минутах транспортом от станции метро "Лермонтовский проспект". В квартире есть качественный ремонт, в наличии современная мебель и бытовая техника.

Далее ставки аренды идут по нарастающей. Из бюджетных предложений самая дорогая "однушка" сегодня сдается за 30 тысяч рублей. Это 1-комнатная квартира на 8-м этаже 9-этажного дома на Рубцовской набережной, в 12 минутах ходьбы от станции метро "Бауманская". В квартире выполнен косметический ремонт, установлены вся необходимая мебель и бытовая техника.