Рынок недвижимости

Но речь идет о новостройках. Причем, такие минимальные цены устанавливаются на самых ранних этапах возведения жилого комплекса - когда застройщик только начинает огораживать строительную площадку. Соблазн купить квартиру по сходной цене велик, но и риски при этом значительные. Ведь люди, решившиеся вложить деньги лишь в чертеж своей будущей квартиры, полностью доверяются застройщику. "РГ" попросила экспертов в области недвижимости рассказать о том, как потенциальным покупателям новостроек не остаться в итоге и без денег, и без жилья.

Какие документы необходимо внимательно изучить при покупке квартиры в новостройке

"Необходимо обратить внимание на наличие четырех основных документов, а именно: разрешения на строительство, проектную декларацию, правоустанавливающие документы на земельный участок и договор, который вы будете заключать с продавцом, - советует управляющий партнер крупной столичной компании недвижимости Мария Литинецкая. - Убедитесь, что разрешение на строительство не должно заканчиваться раньше даты ввода в эксплуатацию дома. Проектная декларация - очень важный документ: в ней содержится вся основная информация о сроках сдачи жилья, собственнике или долгосрочном арендаторе земельного участка, характеристиках домов (общая и жилая площадь)". По словам председателя Совета директоров другого крупного агентства недвижимости Ирины Доброхотовой, каждый добросовестный застройщик без проблем предоставляет потенциальным покупателям жилья все вышеперечисленные документы. Если он отказывается это делать, уже стоит насторожиться. Добросовестные застройщики работают по 214 федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно ему, все люди, вкладывающие свои деньги в возведение жилья, считаются соинвесторами.

С каждым соинвестором добросовестный застройщик заключает договор долевого участия, который проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре, и таким образом исключается возможность двойных продаж одной и той же квартиры, чем грешат откровенные мошенники. А в случае, если сдача дома в эксплуатацию затянется по времени, дольщик имеет право взыскать неустойку с неторопливого строителя. При наличии договора долевого участия соинвестор имеет полное право потребовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, которые могут обнаружиться в построенном жилье.

В договоре долевого участия, как поясняет Мария Литинецкая, прописывается и площадь квартиры. "Зачастую после сдачи дома и обмера БТИ завяленная изначально и построенная площадь квартиры разнятся, - рассказывает эксперт. - И если площадь жилья не зафиксирована нигде в договоре, строители, если БТИ насчитает больше "квадратов", требуют доплаты. А если построенная жилплощадь окажется менее заявленной, то без договора никто не вернет переплаченные деньги".

Каких "серых схем" в долевом строительстве нужно опасаться

Вексельные схемы и договоры соинвестирования наиболее распространенные "серые схемы" на первичном рынке жилья. "По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы, - рассказывает Литинецкая. - Я советую ни в коем случае не ввязываться в подобные схемы, потому что они ничего покупателям не гарантируют. Клиент не защищен с юридической точки зрения. Приходится просто доверять застройщику. В случае возникновения конфликтных ситуаций шанс вернуть вложенные средства минимален. Реально можно остаться у разбитого корыта". Существует еще и предварительный договор купли-продажи. Застройщики предлагают его заключить также в том случае, если у них на руках еще нет всех необходимых разрешительных документов, но они надеются их получить. В этом договоре лишь фиксируется цена квартиры, но на этом его плюсы заканчиваются. Во-первых, подобная схема не несет защиты от двойных продаж. Во-вторых, покупатель не может быть уверен в том, что застройщику согласуют всю разрешительную документацию. А если он ее не получит, то и стройки никакой не будет.

Что важно знать перед подписанием акта приема-передачи квартиры

Обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания сторонами акта о передачи жилья покупателю. "Но перед тем, как поставить свою подписать в акте приема-передачи, обязательно нужно максимально тщательно осмотреть купленную квартиру, советует первый заместитель генерального директора столичной компании недвижимости Яна Сосорева. - Пропустите какой-нибудь существенный дефект, придется устранять его впоследствии за свой счет".

Акт приема-передачи должен содержать информацию о дате и месте его составления, описание передаваемого объекта недвижимости с указанием местонахождения, метража и стоимости, а также справку об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. Если каких-то данных не достает, дольщик вправе потребовать внести правки в документ. Если состояние квартиры не удовлетворяет клиента, то он оформляет так называемую дефектовую ведомость. Согласно закону "О защите прав потребителей", строители должны устранить все недочеты в течение 45 дней (иногда срок увеличивается с согласия обеих сторон). В случае если строители начнут "тянуть резину" новосел может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Важно помнить, что все эти правила работают только при условии, если человек заключил со строителями договор долевого участия. Все добросовестные застройщики также дают 5-летнюю гарантию на свою работу. В течение этого срока строительная компания обязана устранить выявленные недочеты, даже после подписания акта приема-передачи.

------------
Справка "РГ"

Сегодня в Москве, включая присоединенные территории, квартиры продаются в 683 домах-новостройках.

В десятку самых дешевых (с бюджетом покупки до 4 млн. руб.) входят следующие жилые комплексы: "Влюблино", "Домашний", "Мещерский лес", "Северный", "Петр I", "Лучи", "Штат 18", "Город", "Маршала Захарова 7", "SREDA".

За год - с февраля 2015-го по февраль 2016-го года - квартиры на первичном рынке столицы подешевели на 4,5% (со 154 200 руб. до 147 500 руб). Падение цен началось в июле 2015 года. Эксперты связывают это в первую очередь с тем, что на рынке появилось много новых объектов, предлагающих скидки до 10-15%.

- Мы предлагаем арендовать полностью меблированные квартиры в Новых Ватутинках, - говорит он. Дом построен за полгода с небольшим. Часть квартир продали на разных этапах строительства по цене от 3 млн руб. Но остались и нераспроданные. Вот их и решили предложить в аренду.

За 23 тыс. руб. в месяц здесь можно снять "однушку", за 27 тысяч - "двушку". Это самые ходовые варианты на рынке аренды. Кроме того, есть еще несколько несомненных плюсов. Например, в стоимость аренды входят коммунальные и эксплуатационные платежи, кроме оплаты воды и электричества. За них арендаторы будут платить по счетчикам. Кроме того, есть возможность оформить временную московскую регистрацию, по которой без проблем прикрепят к поликлинике, предоставят ребенку место в детсаду, школе. В дальнейшем квартиросъемщик может выкупить недвижимость, в которой пожил, и тогда общая сумма арендных платежей ему зачтется в стоимости квартиры.

"Такой "тест-драйв" поможет оценить не только качество жилья, но и микрорайон, его планировку, время в дороге до работы, качество предоставляемых там социальных услуг, - продолжает Александр Зубец. - Наконец, можно познакомиться с будущими соседями и понять. Личный опыт позволяет нам делать осознанный выбор на долгие годы, о котором в будущем не придется жалеть. Немаловажный момент: когда жилье сдает застройщик, он не сможет "внезапно" выселить квартиранта или поднять стоимость, как это часто бывает, когда квартиру снимают у горожан. Понадобилось хозяину вдруг отдать недвижимость внуку или внучке, и иди квартирант на все четыре стороны. В договоре найма все четко прописывается - по какой цене, на сколько сдается квартира. Генеральный директор столичной компании недвижимости Виктория Григорьева, оценивая предложение с тест-драйвом жилья, отметила, что такую комбинацию могут предлагать только серьезные строительные компании. "До момента продажи все квартиры оформляются в собственность застройщика, в связи с чем он несет определенные затраты по налогообложению, - говорит Григорьева. - К тому же он тратится на отделку жилья и меблировку. То есть компания должна быть финансово устойчивой и быть уверенной, что покупатель, образно говоря, сняв у нее на время квартиру, вскоре не поматросит и не бросит ее. Покупатель же не проиграет: при покупке квартиры для него уж точно не будет никаких неожиданностей вроде протекающей системы отопления или водоснабжения.

Поправками ко второму чтению Уголовный кодекс РФ дополнился новой статьей 200.3 "Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости".

За данное нарушение предусмотрено наказание в виде обязательных работ на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо принудительные работы на срок до двух лет или лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такого.

Если преступление совершено группой лиц по предварительному сговору или в особо крупном размере, нарушителей закона будут наказывать обязательными работами на срок до 480 часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы до двух лет или без такого.

Крупным размером в настоящей статье признается привлечение денежных средств на сумму, превышающую 3 миллиона рублей. Особо крупным размером признается привлечение денежных средств на сумму, превышающую 5 миллионов рублей.

Лицо, совершившее преступление, освобождается от уголовной ответственности, если привлеченные средства возмещены в полном объеме, или если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом или иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Если застройщик соберет с будущих жильцов крупную сумму - более трех миллионов рублей, то он либо окажется в тюрьме на срок до двух лет, либо будет выполнять обязательные работы (на срок до 360 часов) или принудительные работы (на срок до двух лет).

Если же сумма незаконно привлеченных денежных средств окажется более 5 миллионов рублей или махинация будет организована группой лиц по предварительному сговору, то им грозит лишение свободы на срок до пяти лет, либо обязательные работы на срок до 480 часов, либо исправительные работы на срок до двух лет.

В законе указано, что в случае полного возмещения пострадавшим их убытков, застройщик будет освобожден от ответственности. Наказания удастся избежать и в том случае, если многоквартирный дом все-таки будет достроен.

Новый закон вступает в силу с сегодняшнего дня, то есть с 1 мая 2016 года.

По данным Минстроя, в стране насчитывается свыше 70 тысяч граждан, которые вложили свои деньги в строительство многоквартирных жилых "на уровне котлована", и в результате пострадали от действий застройщиков-мошенников.

Ведь что это такое за феномен - дольщики? Юридически это соинвесторы. Они вносят деньги вместе со строительной организацией на строительство своего дома, предполагая получить в нем квартиру. И приобретают таким образом не квартиру, а право на квартиру. Причем, как правило, взнос делается полностью или частично за счет ипотечного кредита.

И сразу возникает вопрос: почему бы просто не купить сразу готовую квартиру, взяв в том же банке кредит? Тогда и обманутых дольщиков не будет, чистоту сделки в этом случае довольно легко проверить. В этом смысле покупка квартиры ничем не отличается от покупки автомобиля в кредит.

Но покупателям выгодна схема долевого участия: квартира стоит три миллиона рублей, а дольщик покупает ее за два миллиона. Правда, он вносит деньги за два года до сдачи дома, то есть фактически выдает оборотный капитал строителям, выступает в качестве кредитора. И берет на себя все риски. Ведь можно строительные компании разделить на три вида: честные, которые умеют строить; честные, которые строить не умеют; нечестные, которые строить не умеют. Кто из них кто, нормальный человек заранее никогда не разберется. Зато в случае проблем дольщик идет к государству и требует квартиру либо деньги с него.

Вот и получается, что за жульничество и ошибки строителей расплачиваемся все мы как налогоплательщики. Точно такая же история с валютными заемщиками: конечно, человек, который получает доход в рублях, а берет заем в валюте, должен понимать, что это большой риск. И банк, который выдает ему такой кредит, тоже идет на большой риск. И регулятор это понимает. Поэтому когда валютные заемщики идут с плакатами к зданию Центрального банка или к правительству, они по-своему правы: ведь государство это разрешало.

С другой стороны, а почему строительная организация берет деньги у дольщиков, а не обращается в банк? Потому что за кредит надо платить, а за срыв сроков банк наказывает рублем. Дольщику же нужнее квартира, а не сутяжничество. Получается, что строителю выгоднее и удобнее иметь дело не со строгим и придирчивым контролером в лице банка, а с человеком.

Долевое строительство возникло в 90-е. Тогда те, у кого были средства, держали их в наличной валюте, банкам же деньги не доверяли, потому что отдать деньги в банк было все равно что их выбросить. Трое могли собраться и объявить себя банком, чтобы потом исчезнуть с деньгами первых вкладчиков. Так что банки не могли привлекать серьезные деньги у населения, следовательно, они физически не могли кредитовать строителей. И механизм долевого участия стал выходом из тупиковой ситуации.

То есть по вполне объективным причинам в 90-х мы стали с ног на голову и до сих пор находимся в этом положении. Строители по-прежнему могут огородить участок земли, и это будет достаточным условием, чтобы привлекать от людей деньги. Хотя если банки хотят привлекать деньги населения, они должны регулярно проходить семь кругов ада проверок и нормативов и участвовать в системе страхования вкладов.

Многие помнят, как покойный АЗЛК на закате своего существования продавал не готовые "Москвичи", а машинокомплекты, из которых дилер потом собирал более или менее полный автомобиль. Сейчас так никто машины не продает.

Зато мы до сих пор продаем квартиры без отделки. Конечно, кто-то хочет ее отделать на свой вкус, но ведь когда мы машину выбираем и супруге не нравится обивка сидений, нам продают автомобиль с другой обивкой, а не без сидений. Точно так же и человек должен покупать готовую квартиру. Строительство тоже пора привести в нормальные условия. Его должны кредитовать банки, а не люди. Но для банка строительный проект - довольно рискованный актив, и он потребует ликвидный залог или выставит совершенно заоблачные проценты. Значит, квартира подорожает.

И вот здесь абсолютно необходим компенсационный фонд в жилищном строительстве, о необходимости которого на заседании Госсовета по вопросам стройкомплекса говорил на днях президент страны. Но он должен быть не страховкой для дольщиков, а страховкой для банков, кредитующих строительные проекты. Фонд должен срабатывать в том случае, когда строитель не может отдать долг по объективным причинам, будь то просчеты проектировщиков, подорожание на рынке стройматериалов или что-то еще. Это снизит риски для банков, а следовательно, и стоимость банковского участия в девелоперских проектах тоже снизится до разумного уровня.

Участие банка в строительстве - это еще и стимул строить в срок, это решит проблему бесконечного затягивания со сдачей самых разных объектов. Конечно, банк при этом должен уметь отличать яму от котлована, у него должны быть специалисты, которые могут оценить проект. Это не значит, что нужно вовсе запретить долевое участие. Его можно оставить для элитного жилья, потому что те, кто его покупает, могут, как правило, оценить риски сами или же нанять консультанта, который за них эти риски оценит. С этими людьми совсем иной разговор. Если покупатель элитного жилья согласен на аванс, то это его право.

"Сегодня в среднем по стране цены неплохие, прибыль застройщики в большинстве своем минимизировали, - отметил министр. - Поэтому решение на семейном совете можно принимать сейчас. Неизвестно, что будет завтра, в 2017 году - велика вероятность, что государственная программа субсидирования процентной ставки по ипотеке не будет продлена и закончится в 2016 году".

Он также рассказал, что в России менее чем за год введено около миллиона квадратных метров арендного жилья. Массовое строительство дешевого арендного жилья сдерживает высокая цена денег, но все условия в законодательстве для этого созданы и Минстрой совместно с АИЖК готовит несколько пилотных проектов - в Москве и ряде регионов, поблизости от предприятий, требующих привлечения рабочих рук по контрактам на 3-5 лет.

За последнее время доля небольших квартир и апартаментов площадью до 60 квадратных метров, которые предлагаются на продажу в элитных жилых комплексах, выросла до 55 процентов, хотя еще совсем недавно этот процент был минимальным, отмечают в своем исследовании аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. Было время, когда на такой формат приходилось от двух до шести сделок в квартал. Сейчас 5-19.

Интересно, что размеры "квартир для пиджака" за последние год-полтора заметно уменьшились. Сейчас на рынке элитного жилья, по свидетельству экспертов, можно найти апартаменты площадью всего 30,6 квадратных метра. "Еще пару лет назад в элитном сегменте квартиру площадью менее 50 квадратных метров можно было бы считать неликвидным предложением, однако с начала кризиса покупательские предпочтения стали смещаться в сторону более компактных объектов", - подтверждает Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. По ее словам, небольшой квартирой менее 50 квадратных метров в дорогих сегментах сейчас уже никого не удивить. Более того, на такие объекты есть устойчивый спрос. Хотя выбор клиентов падает как раз на наиболее бюджетные и компактные предложения.

"Нестабильная экономическая ситуация в стране, санкции, волатильность курса отразились на платежеспособности покупателей, что и привело к снижению бюджетов покупки, - поясняет, в свою очередь, Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank. - Но среди покупателей малогабаритной недвижимости есть и люди, хранившие свои сбережения в валюте и рассматривавшие покупку объектов бизнес-класса. В связи с ростом курса доллара их сбережения увеличились, в то время как элитный рынок перешел на рублевое ценообразование, что позволило им рассматривать объекты уже в элитном сегменте, однако все же на нижней его границе".

Анна Карпова добавляет, что рассматривают малогабаритки также "стихийные" инвесторы. Например, купил клиент одну квартиру в проекте для себя, а остаток от покупки или скопившуюся свободную сумму вкладывает в том же проекте в маленькую квартиру, желая сохранить свободные средства, возможно, в будущем перепродав ее или оставив для детей".

Конечно, мини-квартиры, которые продаются в элитных жилых комплексах, отличаются от тех, которые предлагаются в сегменте жилья экономкласса. Малогабаритная квартира в дорогих сегментах не означает, что эта квартира менее комфортна. Напротив, планировкам таких лотов застройщики уделяют особое внимание, стараясь сделать их максимально продуманными и удобными, отмечает Анна Карпова. Например, в квартирах и апартаментах площадью порядка 40 квадратных метров может быть целых четыре окна: большая площадь остекления ощутимо расширяет такое пространство. При этом стоимость таких "хором" начинается от 10,7 - 12,7 (если это премиум-класс) миллиона рублей.

Быстрее всего получится скопить в Ямало-Ненецком и Ханты-Мансийском автономных округах и в Магаданской области (около 2 лет), дольше всего — в Дагестане (18 лет) и Севастополе (почти 15 лет).

В качестве индикатора доступности жилья эксперты РИА Рейтинг применили оценочное количество лет, необходимых для того, чтобы семье из двух работающих взрослых (со средней в регионе зарплатой в 2015 году) и одного ребенка накопить на типовую двухкомнатную квартиру площадью 54 квадратных метра (в ценах начала 2016 года). Для оценки стоимости квартиры использовались данные Росстата по средним ценам на вторичном рынке.

Авторы рейтинга уточняют, что для сбора денег на квартиру семья должна откладывать все деньги, которые после минимально необходимых трат (прожиточный минимум в регионе), плюс личные накопления в банках (использовалось среднее значение депозита на душу населения в регионе), без привлечения заемных средств.

АИЖК: более половины россиян недовольны своим жильем из-за нехватки площади
При этом составители рейтинга уточняют, что реальные траты семьи могут быть больше, чем та сумма, которая укладывается в прожиточный минимум, но однозначно не меньше. Поэтому рейтинг, как отмечают его авторы, позволяет оценить потенциальные возможности покупки жилья в том или ином регионе.

Рейтинг "недоступности"

Как показали расчеты, доступность жилья за последний год в целом по России чуть выросла. Если для приобретения квартиры в первом квартале 2015 года в среднем нужно было копить 5,3 года, то в первом квартале 2016 года – 5,1 года.

Но в разных регионах, отмечают исследователи, картина очень неоднородная. Сокращение количества лет, необходимых семье с одним ребенком для накопления на типовую квартиру, то есть повышение доступности жилья наблюдается лишь в 28 субъектах Федерации. В пяти регионах ситуация за год не изменилась. Еще в 49 сроки, за которые возможно накопить на типовую квартиру, увеличились, то есть доступность жилья стала ниже.

В ЯНАО, ХМАО и на Колыме накопить реально

Лидерами рейтинга стали Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа и Магаданская область, где семье с одним ребенком для накопления на типовую квартиру потребуется чуть более двух лет, как минимум. Высокие позиции этих регионов обусловлены высокими доходами и накоплениями вкупе с относительно низкими ценами на жилье. В частности, эти регионы входят в число лидеров по уровню благосостояния российских семей. На семью с одним ребенком в каждом из этих регионов потенциально остается более 75 тысяч рублем свободных денежных ресурсов. В ХМАО и Магаданской области типовую квартиру площадью 54 квадратных метра можно приобрести за 2,6 миллиона и 2,8 миллиона рублей соответственно, в ЯНАО дороже – около 3,2 миллиона рублей, но это компенсируется высокими доходами семей.

В первую десятку рейтинга по доступности жилья также входят Мурманская область, Ненецкий автономный округ, Иркутская область, Камчатский край, Сахалинская область, Красноярский край и Челябинская область. Среднестатистической семье для решения квартирного вопроса в перечисленных регионах требуется как минимум от 3 до 4,7 лет.

Десятку регионов-лидеров условно можно разделить на две группы. В первую входят Иркутская и Челябинская области, где потенциально потребуется чуть больше четырех лет для накопления. В этих регионах свободный денежный остаток семьи с одним ребенком составляет 34 тысячи и 29 тысяч рублей соответственно, что ниже среднероссийского показателя в 37,6 тысячи. Но и стоимость типовой квартиры заметно ниже среднероссийского показателя и не превышает 2 миллионов рублей.

Во вторую группу попадают Красноярский край, Мурманская область, Камчатский край, Ненецкий автономный округ и Сахалинская область, где, во-первых, свободный денежный остаток превышает среднероссийский показатель, и данные регионы входят в число лидеров по благосостоянию семей. Во-вторых, стоимость квадратного метра типового жилья в Красноярском крае и Мурманской области ниже, чем в среднем по России. В оставшихся трех регионах более высокая стоимость квадратного метра компенсируется большим объемом свободных денежных ресурсов семьи.

Копить придется до совершеннолетия ребенка

Замыкает рейтинг Дагестан, где семьям необходимо как минимум 18 лет, чтобы накопить на квартиру в 54 квадратных метра. На предпоследнем месте Севастополь, в котором семья с одним ребенком будет не менее 14,6 года копить на квартиру. Еще в 12 российских регионах семьям с одним ребенком нужно не менее десяти лет, чтобы решить свой квартирный вопрос.

Стоит отметить, что в замыкающих рейтинг регионах ситуация заметно ухудшилась за последний год. Как показал рейтинг благосостояния российских семей, заметное увеличение цен и соответственно прожиточного минимума при медленном росте заработных плат привело к существенному сокращению свободного денежного остатка во многих регионах. Соответственно, и свободных денежных ресурсов для улучшения жилищных условий в семьях почти не осталось.

К примеру, в Дагестане свободный денежный остаток семьи с одним ребенком по итогам 2015 года сократился на 33%, что больше чем на треть увеличило срок, необходимый для накопления на типовую квартиру (+6,4 года до 18 лет по итогам первого квартала 2016 года). На три года дольше, чем раньше, придется копить семьям Брянской области и Кабардино-Балкарии. Хотя средняя стоимость квадратного метра в типовой квартире в этих регионах снизилась.

На шаг ближе к мечте

Положительную динамику можно отметить в Липецкой области и Москве, где минимальные сроки накопления сократились почти на год. В Липецкой области отмечается самое заметное снижение стоимости квадратного метра типового жилья среди всех российских регионов (-18% до 37,5 тысячи рублей). При этом сумма депозитов, в среднем приходящаяся на жителя области, увеличилась за год на 16%, а свободный денежный остаток семьи с одним ребенком сократился всего на 9,8%.

В Москве также отмечаются снижение стоимости квадратного метра типового жилья на вторичном рынке (-9% до 151,5 тысячи рублей) и рост суммы вкладов физических лиц в среднем на одного жителя (+15,4% до 673 тысяч рублей). Свободный денежный остаток семьи в столице с одним ребенком составляет 82,2 тысячи рублей — выше, чем в целом по России.

Совокупность перечисленных факторов и сделала возможным сокращение срока накопления на типовую квартиру для семей Липецкой области и Москвы. В остальных 26 регионах с позитивной динамикой показатель снизился на 0,1-0,8 года.

Прогнозы на 2016 год

По итогам 2016 года сложно ожидать заметного увеличения доступности жилья для семей во многих российских регионах, особенно на фоне текущего сокращения темпов жилищного строительства. Такая тенденция, по мнению экспертов, неминуемо приведет к снижению предложения на первичном рынке жилья и, возможно, возобновлению роста цен на вторичном.

С другой стороны, отмечается положительная динамика ряда макроэкономических показателей, например замедление инфляции. Если позитивные тенденции сохранятся и отразятся на уровне доходов населения до конца года, то, возможно, российские семьи смогут быстрее накопить на улучшение жилищных условий, считают исследователи РИА Рейтинг.

Подробно с результатами исследования можно познакомиться на сайте riarating.ru.

Суммарная стоимость сотни самых дорогих квартир, выставленных на продажу в Москве, в июне составила 1,1 миллиарда долларов, добавляется в нем. "Каждая пятая квартира оценивается более чем в 15 миллионов долларов", — отмечается в материале. Речь идет о квартирах, вошедших в топ-100 самых дорогих предложений столицы.

В июне 2016 года значение PCM TOP-100 (Prime Central Moscow Top-100 Index). составило 40,7 тысячи долларов за квадратный метр. Индекс рассчитывается как средневзвешенная стоимость одного квадратного метра в 100 самых дорогих квартирах Москвы, находящихся в открытой продаже, поясняется в сообщении. За последний квартал индекс снизился на 0,5%, за год – на 7%.

Максимальная цена 1 квадратного метра квартиры из сотни самых дорогих при этом составляет 60 тысяч долларов, минимальная – 35 тысяч долларов. 7 квартир из списка PCM TOP-100 относятся к ультрапремиальным (от 50 тысяч долларов за "квадрат"), говорится в материале.

Диапазон площадей первой сотни самых дорогих квартир Москвы – от 95 до 896 квадратных метров, а средняя площадь квартиры – 262 "квадрата". Среди квартир PCM TOP-100 к пентхаусам относятся 25 объектов, добавляется в нем.

Из первой сотни самых дорогих квартир 95% предлагается на вторичном рынке. Наибольшее число самых дорогих квартир расположено на Остоженке – 42 квартиры суммарной стоимостью почти 514 миллионов долларов, говорится в материале.

По итогам января--июня 2016 года ПИК выручила от продажи недвижимости 30 млрд руб., что на 39% больше, чем за аналогичный период 2015 года, сообщила вчера девелоперская группа. В первой половине 2016 года компания реализовала 405 тыс. кв. м — это на 77,6% больше, чем в январе--июне прошлого года. Впрочем, как следует из опубликованных данных, поступления ПИК от строительных работ сократились на 12,8%. Дополнительные комментарии к отчетности в ПИК предоставить отказались.

Резкий рост продаж во втором полугодии 2016 года зафиксировал еще один крупный застройщик жилья — группа ЛСР, которая смогла выручить от продажи недвижимости 37,8 млрд руб. (рост — 76%). В первой половине этого года ЛСР реализовала 366 тыс. кв. м, что на 60% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Заметный рост у ЛСР был во втором квартале 2016 года, когда продажи выросли на 32%, до 153 тыс. кв. м, объем заключенных контрактов — на 51%, до 16,7 млрд руб. Похожая динамика и у группы "Эталон", где по итогам первого полугодия 2016 года продажи выросли на 165%, до 236 тыс. кв. м, объем вырученных средств — на 192%, до 23,14 млрд руб.

Данные, опубликованные застройщиками, демонстрируют новый тренд на рынке жилой недвижимости. С конца 2014 года спрос на жилье стал сокращаться на фоне экономического кризиса.

Прошлой осенью доля нереализованного жилья резко возросла: российские девелоперы не могли распродать 45% квартир (см. "Ъ" от 9 октября 2015 года). По итогам всего прошлого года продажи застройщиков сократились на 12-36% (см. "Ъ" от 20 января). Но уже в начале этого года ситуация начала улучшаться: по данным Росреестра, количество сделок купли-продажи за первое полугодие выросло на 11%, до 62,7 тыс. Итоги этого года могут быть позитивны, так как рынок жилой недвижимости начал стабилизироваться, вернулись продавцы, а девелоперы начали реализовывать новые проекты, пояснили в пресс-службе "Эталона". Эту теорию подтверждает старший аналитик Sberbank-CIB Юлия Гордеева. По ее словам, рост продаж у крупных застройщиков в первом полугодии действительно превысил средние показатели по рынку, которые составляют около 20%. "Доля крупных публичных компаний растет, покупатели воспринимают этих застройщиков как более благонадежных",— объясняет она.

Рост продаж отмечают и в непубличных компаниях. В ФСК "Лидер" оценивают рост продаж по итогам первого полугодия в 10-15%. По словам коммерческого директора компании Григория Алтухова, в этом году уже было два скачка спроса: первый — в феврале — был связан с опасениями относительно отмены программы господдержки ипотеки, второй — в апреле — был продиктован сезонной активностью. В ГК "Гранель" говорят о стопроцентном росте по сравнению со вторым полугодием прошлого года. В MR Group отмечают увеличение количества сделок на 43%, а объема продаж — на 25%.

По оценке гендиректора "Infoline-Аналитики" Михаила Бурмистрова, спрос на жилищном рынке в среднем увеличился на 10-15%. По его мнению, доля десяти крупнейших застройщиков в объеме ввода жилья в этом году вырастет с 10% до 12-13%, в объеме продаж — с 11% до 14%. Для этого есть два объективных фактора: во-первых, банки охотнее сотрудничают с большими компаниями и предоставляют покупателям их жилья лучшие условия по ипотеке, во-вторых, девелоперы предоставляют большие скидки, рассуждает господин Бурмистров. Руководитель аналитического центра Est-a-tet Владимир Богданюк связывает рост спроса не только со снижением стоимости ипотеки, но и с увеличением объема предложения в Москве в среднем на 30,4%, а в массовом сегменте в 2,3 раза. "На рынке появилось большое количество доступного массовому потребителю предложения и большой выбор проектов с минимальным входным билетом и разной локацией",— напоминает он.

Сегодня в России жилье арендуют около 4 миллионов семей. Еще примерно 3,8 миллиона потенциально готовы рассмотреть возможность найма при условии создания прозрачного рынка аренды - такие данные были получены в ходе опроса ВЦИОМ, проведенного по заказу АИЖК. При этом выяснилось, что наиболее положительно к найму жилья относятся жители Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области - как раз там, где цены на недвижимость в сравнении со среднероссийскими мерками особенно высоки.

Для вложения средств в арендные проекты в АИЖК уже создали закрытый паевой инвестиционный фонд. Предполагаемый объем инвестиций на 2016-2017 годы - 25 миллиардов рублей. Речь идет о выкупе секций или отдельных корпусов в строящихся домах. "Одно из наших ключевых требований к проектам - востребованное расположение и отсутствие масштабной застройки в ближайшем окружении, чтобы после сдачи в эксплуатацию не было перенасыщения рынка", - говорит Ирина Балкарова, управляющий директор АИЖК.

В расчете на разные категории потребителей в агентстве рассматривают для инвестиций как объекты бизнес-класса, находящиеся вблизи основных деловых районов со стабильным спросом со стороны сотрудников компаний, так и объекты комфорт и экономкласса. Кроме того, прорабатывается возможность строительства отдельных арендных объектов.

Что касается стоимости аренды жилья, то она, как уточняют в агентстве, будет определяться рынком. "Тот факт, что АИЖК планирует предоставлять в аренду не единичные квартиры, а целые дома или секции, позволяет гибко подходить к установлению арендных ставок", - замечает Ирина Балкарова.

За последний год цены на сдаваемое жилье в России снизились. К примеру, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", упала с 30-35 до 25-30 тысяч рублей. "Арендный рынок менее инертен, чем рынок купли-продажи жилья, поэтому он раньше начал реагировать на общеэкономические изменения, - поясняет руководитель аналитического центра Олег Репченко. - Сильного обвала цен не произошло, однако спрос снизился. В результате собственники стали более сговорчивыми".

Мария Жукова, директор компании "МИЭЛЬ-Аренда", добавляет, что предложение до сих пор превышает спрос в среднем на 36,1 процента. При этом максимальный разрыв между спросом и предложением наблюдается в диапазоне квартир стоимостью от 25 до 40 тысяч рублей. Там предложение выше спроса на 55 процентов.

Началось заседание СПЧ по "квартирному вопросу" с заряда оптимизма. Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Олег Бетин сообщил о том, что в год страна сдает квадратных метров больше в пять раз, чем в начале "нулевых" годов. На что советник президента РФ Александра Левицкая отреагировала жестко: "Мы не должны быть настроены на рекордные квадратные метры. Нужно стройкомплексы побуждать к строительству квадратных метров социального жилья".

Спикер с ходу переформатировала задачу: государство способно разработать модель социального решения жилищной проблемы для тех, у кого нет средств на приобретение жилья? На что председатель рабочей группы Минстроя по реализации права граждан на доступное жилье Евгений Бобров сообщил, что проект такой программы есть. Он подразумевает следующую систему мер - бесплатное предоставление инвалидам и многодетным семьям земельного участка в собственность; гарантия жилищных прав жителей общежитий: использование пустующих зданий жилых домов, включая новостройки, формированию фонда доступного арендного жилья, включая маневренное.

Эти меры, по замыслу Минстроя, постепенно приведут к снятию очередников с жилищного учета. Правда, Олег Бетин признал, что число очередников не сокращается, а растет, поскольку "теперь жилье не дают, а покупают". Евгений Бобров, считает, что выходом из непростой квартирной ситуации может стать формирование фонда доступного арендного жилья для тех, кто не может его оформить в собственность. Так же он сообщил, что негативно на фонд арендного жилья влияет бесплатная приватизации социального жилья, которую с его точки зрения, надо отменить. Минстрой уже подготовил проект о платной приватизации, что "сократит расходы на содержание домов и их капремонт из бюджета".

- Это декларации о благих намерениях, которые известно куда ведут, - заявила председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Галина Хованская. - Никто не спорит о системе предложенных мер Минстроем, мы спорим о приоритетах. Мы строим метры, как правило, коммерческие, но перестали строить социальное жилье, Исключение - фонд; переселения из аварийного и ветхого жилья, да и тот почти усох. Его мы обязаны сменить системным подходом - линейкой мер, в рамках которых гражданин сможет выбрать свой дом в соответствии с содержанием своего кошелька. Строительство некоммерческого жилья в этой линейке мер должно стать не подачкой, а основным способом решения жилищной проблемы.

По данным комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы, до 40 процентов россиян могут позволить себе только некоммерческое жилье, почти половина из них - 46 процентов - не могут его оформить в собственность. По мысли Хованской, частично это жилье граждане могут выкупать по государственным ценам как кооперативные паи, частично - арендовать или нанимать, так же по социальным расценкам. И, таким образом, квартира не переходит в личную собственность. Если пайщик уходит - ему возвращают проиндексированный пай члена кооператива. Если съезжает наниматель, он освобождается от арендных выплат. Чтобы эта схема заработала, надо ликвидировать инициативу Минстроя о том, что плата за капремонт включается в социальный наем жилья. СПЧ намерен довести до Верховного суда серию жалоб граждан Новосибирска, Иркутска и Волгограда о том, что они, нанимая жилье, не намерены вносить средства на капремонт, к чему их принуждают управляющие компании.

Еще один предмет для полемики - передача общежитий в собственность. Минстрой намерен провести мониторинг "двойных собственников" жилья, имеющих его как в общежитиях, так и в частном секторе, но утаивающих частное домовладение. Такие примеры есть в Севастополе, Москве и Подмосковье, в Приморском и Хабаровском краях, Дагестане.

- Давайте не позориться, - возмутилась Галина Хованская. - Передали в собственность общую кухню на этаже, куда надо идти до десяти минут? Или стоять в очереди в туалет и душ? Это подход не социально ответственного государства, поэтому мы выходим на Верховный суд с инициативой конституционного запрета такой приватизации.

В итоге заседания правозащитников, депутатов Госдумы и представителей Минстроя, был принят итоговый документ "Рекомендации СПЧ по "Повышению эффективности жилищного обеспечения социально незащищенных категорий граждан". Тезисно их сформулировал председатель Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правм человека Михаил Федотов. Он назвал безнравственным и социально безответственным подход к ликвидации очередей на жилье за счет перевода всех желающих его приобрести в "режим ипотеки".

- Идея "Рекомендаций СПЧ" - ипотека - это не панацея, - заявил в интервью "РГ" Михаил Федотов. - Ипотека - составная часть варианта решения жилищной проблемы, но не для социально незащищенных слоев общества работают иные варианты - социальный найм, субсидированный найм, паевое или кооперативное владение недвижимостью и т.д. Чтобы эти процессы запустить и социализировать, нужно менять налоговую политику стройкомлекса, налоговую политику в регионах, объявляя приоритетом социальное жилье. Только тогда можно говорить об отмене очередей на жилье.

Речь идет об однокомнатной квартире на 12-м этаже высотки на улице Маршала Савицкого. Здесь есть гардероб, но мебели нет. Идти до ближайшего метро отсюда - минут 20. И то до периферийной станции "Бульвар Адмирала Ушакова".

По оценкам риэлторов, в Москве есть еще несколько квартир, аренда которых в месяц будет стоить не дороже 25 тысяч рублей. Например, всего в 20 тысяч рублей в месяц обойдется аренда квартиры-студии в "сталинке" у метро "Бабушкинская". До станции, правда, ехать пять минут на автобусе.

Всего в 7 минутах ходьбы от метро "Медведково" располагается квартира, месячная аренда которой обойдется всего в 21 тысячу рублей. Она находится на 14-м последнем этаже высотки в проезде Шокальского. Вся необходимая мебель и бытовая техника в жилище имеются.

Владимир Иосифович! С обманутыми дольщиками вы работали еще будучи первым заместителем мэра Москвы, главой строительного комплекса города. Тогда под угрозой остаться без крыши над головой в столице оказались более трех тысяч горожан. Прошло семь лет, а проблема обманутых дольщиков по-прежнему стоит. И не только в Москве, по всей стране - по данным Минстроя, их в России сейчас порядка 70 тысяч человек. Кто же и как должен защитить дольщиков от обмана?

Владимир Ресин: Вы затронули очень важный вопрос, так как 80% нового жилья, которое вводится в нашей стране, строится именно с привлечением средств граждан по договорам долевого участия. А в Москве даже больше - 93%. Но я скажу сразу: дольщики, которые были в столице, когда я занимался стройкой в городе, до 2010 года, давно все получили квартиры, никто на улице не остался.

Но за прошедшее время появились новые обманутые, потому что в федеральном законодательстве были лазейки, которыми и пользовались нечестные застройщики. Для устранения этих лазеек сначала был принят 214-й ФЗ, а в прошлом году еще один закон - 304-ФЗ, ряд положений которого вступит в силу буквально через полтора месяца, в январе 2017 года, а остальные положения - с 1 июля будущего года. Он, во-первых, усиливает требования к застройщикам, которые могут использовать средства граждан. Во-вторых, закон прописывает минимальный размер уставного капитала застройщика не ниже определенной суммы. Причем очень приличной суммы - минимальный размер уставного капитала будет варьироваться от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд в зависимости от площади застройки. Не так, как раньше, когда за многоквартирный дом бралась компания с капиталом в 10 тысяч рублей. Кроме того, в законе оговорены направления целевого использования средств участников долевого строительства - ни на что другое, кроме конкретного проекта, они не смогут быть потрачены. Предусмотрено создание единого реестра застройщиков, появление которого предупредит рождение фирм-однодневок. Все это вместе взятое, я уверен, скоро позволит всем нам забыть проблему обманутых дольщиков как кошмарный сон.

Первая очередь дольщиков жилого комплекса "Царицыно" получит квартиры в течение полугода
Но когда именно это случится? Например, москвичка Алла Александровна Фионова в числе шести тысяч дольщиков жилого комплекса "Царицыно" в Москве ждет обещанного жилья уже два года. "Я дольщик 35 корпуса, срок сдачи которого декабрь 2015- го. А на сегодняшний день построена лишь коробка из 6 этажей. На данный момент стройка фактически заморожена", - пишет она вам. И то, что против их застройщика возбуждено уголовное дело, несостоявшихся пока новоселов мало утешает…

Владимир Ресин: В "Царицыно" есть две очереди. Те, кто уже должен был получить жилье, получат его в ближайшие полгода. Я знаю, что правительство Москвы серьезно занимается этим объектом, как и власти в других регионах страны в подобных ситуациях. Новым законом расширены и полномочия соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ с целью усиления контроля за долевым строительством. И это тоже станет преградой повторения случаев с обманутыми дольщиками. Но надо понимать, что задержки со строительством происходили не только по вине жуликов. Сказался и кризис, в ходе которого вдвое подорожал доллар. Некоторые строительные компании не выдержали этого удара и не смогли сдержать свои обязательства по срокам ввода жилья. И это - объективная реальность. Новым федеральным законом предусмотрено создание компенсационного фонда, который будет создан по решению правительства РФ из обязательных отчислений застройщиков, привлекающих средства дольщиков. По поручению президента РФ Владимира Путина этот фонд должен заработать в январе 2017 года.

Принятые при вашем участии поправки в закон о банкротстве тоже будут способствовать защите дольщиков?

Владимир Ресин: Безусловно. С депутатом Александром Хинштейном мы были вынуждены поднять этот вопрос, когда возникла проблема с СУ-155. Там не было никакого мошенничества, но, тем не менее, несколько десятков тысяч дольщиков в процессе банкротства этой организации могли остаться без жилья. Чтобы не допустить этого, был разработан закон, по которому юридическое лицо, которое приобретает землю и недострой обанкротившегося застройщика, одновременно берет на себя обязательство и обеспечить квартирами всех пострадавших дольщиков. И уже эта новая организация несет всю полноту ответственности за сроки и качество возводимого жилья. В конце прошлого года эти поправки в закон о банкротстве вступили в силу. Сегодня новые застройщики рапортуют нам о том, что достроены 29 домов прежнего СУ-155. В ближайшее время дольщики получат свои квартиры. А в общей сложности до конца года они планируют завершить строительство 58 проблемных объектов.

Владимир Иосифович, а вы сами сейчас, в новом составе Госдумы занимаетесь проблемами дольщиков?

Владимир Ресин: Самым непосредственным образом. Ведь я возглавил Экспертный совет по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства.