Рынок недвижимости

"Из них в складской сегмент было направлено порядка 250 миллионов долларов, или около 12%. При этом, в дополнение, следует отметить очень высокую активность ритейлеров, покупающих склады для использования под собственные нужды: объемы покупок превысили 400 тысяч квадратных метров, или более 280 миллионов долларов", — отмечается в пресс-релизе.

Как объясняет директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России Антон Алябьев, цены на склады находятся на исторических и циклических минимумах, и для любого игрока, планирующего развивать бизнес в России, сейчас — отличное время для инвестиций в логистику.

"Тем более что с высокой вероятностью ни цены, ни ставки аренды в рублевом выражении падать больше уже не будут. Единственным сценарием, в котором рынок может еще упасть, является развитие динамики ВВП по сценарию 2009 года, что весьма маловероятно, учитывая гибкость ЦБ в управлении курсом рубля", — приводятся его слова в сообщении.

"Девелоперы зданий класса А по большей части закредитованы в валюте, в то время как класс В часто строится и реконструируется за счет собственных средств, поэтому он более гибок в отношении коммерческих условий", - прокомментировала старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield Юлия Богомол.

Ситуация является беспрецедентной - в докризисный период цены на качественные офисные помещения номинировались в рублях только в единичных случаях и исключительно в классе В. Но нынешние условия вынуждают собственников идти на уступки, чтобы поддержать уровень загрузки помещений, подчеркнула она.

По итогам 9 месяцев 2015 года средняя ставка аренды качественных офисных помещений в валютных сделках составила $672, в рублевых - около 17 400 рублей, говорится в исследовании.

Уточняется, что изначально эти здания принадлежали госкорпорации "Олимпстрой", затем их передали муниципалитету, который и будет проводить аукцион. Все полученные средства пойдут в казну Сочи и будут направлены на решение городских проблем. Принять участие в аукционе может любой желающий, прием заявок закончился 7 сентября. Сам аукцион будет проводиться 28 сентября.

"Всего выставлен на продажу 51 дом с земельными участками различных площадей от трех до семи соток. Среди них есть одноквартирные строения, и двух-, трехэтажные площадью до 200 квадратных метров. Начальная цена варьируется от 8,5 до 32 миллионов рублей", — говорится в сообщении.

Дома расположены в экологически чистом месте в 500 метрах от моря. Эти коттеджи также попадают в особую территорию гостеприимства, которая получила статус особо охраняемой и считается историко-культурным наследием. На этом участке никогда не появятся иные здания, а существующие даже после реконструкции не превысят 12 метров.

Почти весь объем инвестиции (98%) в третьем квартале пришелся на Москву и Московскую область. Заметно сократилась доля вложений в недвижимость Петербурга - на нее пришлось лишь 2% от совокупного объема инвестиций ($10,3 млн), тогда как в аналогичные периоды 2013 и 2014 годов было вложено по $146 млн., что составляло 38% совокупного объема в 2013 году и 10% - в 2014 году.

Основной объем инвестиций за квартал пришелся на торговую недвижимость (53% или $350 млн) за счет крупной сделки по продаже торговой галереи "Модный сезон". Главной сделкой в сегменте офисной недвижимости, на который пришлось 29% инвестиций за квартал ($190 млн), стала продажа американской компании Hines уже второго в этом году офисного здания в МФК "Метрополис" (первое здание было приобретено в I квартале этого года).

За счет того, что крупные сделки во всех сегментах недвижимости в третьем квартале проходили с участием зарубежных компаний, доля иностранных инвестиций составила 98% общего объема вложенных средств.

По результатам трех кварталов 2015 года объем иностранных и российских инвестиций в рынок коммерческой недвижимости почти сравнялся, составив 49% и 51% соответственно.

По прогнозам экспертов, при сохранении нестабильной ситуации в экономике объем инвестиций в коммерческую недвижимость по результатам 2015 года вряд ли превысит $3 млрд., что в два раза уступает значению 2014 года.

После Игр власти Сочи выставили на продажу коттеджи, построенные к Олимпиаде в Имеретинской долине. Эти коттеджи также попадают в особую территорию гостеприимства, которая получила статус особо охраняемой и считается историко-культурным наследием. На этом участке никогда не появятся иные здания, а высота существующих даже после реконструкции не превысит 12 метров. Заявок для участия в аукционе было подано две, обе на один и тот же дом.

"Покупатель — житель Подмосковья. Стартовая цена лота составляла 8,75 миллиона рублей, а реализован дом был за 8,84 миллиона рублей. Коттедж площадью 32 квадратных метра расположен на участке в 3 сотки", — говорится в сообщении.

То, что всего два человека захотели приобрести уникальные олимпийские коттеджи в Сочи, средства от продажи которых пойдут в городскую казну, администрацию Сочи не смущает.

"Спрос на самом деле большой. Учитывая, что в основном интересуются иногородние, мы считаем, что реализация одного объекта на первом аукционе — это нормально. Потому что люди должны приехать, сами посмотреть, мало кого устраивает просто увидеть фотографии. Таких людей уже было достаточно большое количество", — цитируются в сообщении слова директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи Владимира Пермякова.

Уточняется, что после первых торгов на следующий аукцион будет представлено уже 50 домовладений площадью от 32 до 276 квадратных метров. Их стоимость варьируется от 8,5 миллиона до 34 миллионов рублей, Изначально эти здания принадлежали государственной корпорации "Олимпстрой", затем переданы муниципалитету, который и проводит аукцион. Следующие торги состоятся 8 октября. Все полученные средства пойдут в казну Сочи и будут направлены на решение городских проблем.

Красногорск, 1 Октября 2015, 17:03 — REGNUM. Представив рынку первый масштабный проект — жилой комплекс «Люберцы 2015» — гендиректор компании «Самолет-Девелопмент» Игорь Евтушевский рассказал об ожиданиях строителей относительно отмены договоров долевого участия, об отличиях московского и питерского рынков, о «потребительском экстремизме» и о том, почему на девелопера обижен «Аэрофлот».

Игорь Викторович, вы долго работали на рынке Санкт-Петербурга в качестве руководителя «Главстроя СПБ», почему приняли решение создать «Самолет-Девелопмент» и выйти на московский рынок?

Я работал не только в Санкт-Петербурге, но и в Москве, Подмосковье и в Олимпийском Сочи. Девелопментом в Московском регионе я занимаюсь с 1998 года, — это самый быстрорастущий в России и самый крупный из региональных рынков, здесь появляются порядка 10% российских новостроек. Здесь представлены все федеральные игроки и много местных. И это лучшие компании страны, скажу сразу. Мы всегда видели перспективы рынка, собственно, поэтому основали компанию.

Мы — это кто? Какова структура собственников «Самолета»?

Основные собственники, имеющие контроль над компанией, это я и председатель совета директоров Михаил Кенин. У нас есть финансовые партнеры — инвесторы — которые вложились деньгами на старте, но они не участвуют в управлении. С Михаилом мы знакомы еще со времен «Главстроя-СПБ», генеральным директором которого я был с 2007 по 2012 годы. Кенин был одним из основателей компании. У него большой опыт в строительных проектах, нам легко найти общий язык, так как мы оба давно в строительном бизнесе и очень хорошо знаем рынок.

Известные имена называете. Связи помогают в бизнесе?

В стройке гораздо важнее то, какой продукт ты производишь и в какие сроки. Мы зависим от покупателя — он доверяет нам свои деньги, и ему абсолютно нет дела до того, как долго компания согласовывает проектную документацию и получает разрешение на строительство, его волнуют только реальные сроки возведения дома. И мы сделали ставку именно на скорость — начав строить «Люберцы 2015» год назад, уже в этом году мы готовим дома к заселению.

И это не рекордные сроки, а нормально организованный строительный процесс. Чем быстрее мы строим, тем ниже себестоимость, тем выше уверенность покупателя, что его будущая квартира будет передана ему вовремя. В условиях существующей нестабильности вопрос сроков для покупателя — один из решающих факторов. Если у него есть выбор купить квартиру, которая будет построена через год или купить такую же, но сроком ввода через 4 года, очевидно, что он выберет первое. Никто не знает, что будет через четыре года.

О верности нашей стратегии говорят цифры. В течение первых восьми месяцев этого года мы продали в Люберцах более 1 800 квартир, это был лучший показатель продаж в Московском регионе и проект стал самым востребованным на рынке.

Почему решили назвать компанию «Самолетом»?

Слово «Самолет» я использую в названиях компаний уже достаточно давно. К примеру, Вам знаком боулинг-клуб на ул. 1905 года? Его строил я с 2000 по 2001 год. А вообще с названием вышел забавный казус — мы запустили нашу рекламную кампанию на несколько недель раньше «Добролета». И нашу рекламу нередко путали именно с рекламой дочки «Аэрофлота», что сыграло нам на руку в момент, когда о компании никто не знал. В итоге, по известным всем причинам, «Добролет» так и не состоялся, а наша идея, напротив, во всех смыслах полетела.

В СМИ уже была информация о том, что вашими партнерами является группа «Абсолют», но не было подробностей сотрудничества. Прокомментируйте.

Сегодня Абсолют является крупнейшим землевладельцем в Московском регионе. Мы выкупили их земли для наших проектов и предоставили им часть квартир в построенных комплексах. Такая схема позволила нам приобрести большой земельный актив, не привлекая огромное финансирование. Риск землевладельцев состоит в том, что застройщик может не справиться, нарушить свои обязательства. Но мы являемся командой, имеющей соответствующий опыт комплексного развития территорий. В условиях ситуации, когда землю достаточно сложно продать, совместное развитие участка с опытным партнером является эффективным способом заработать на активе и землевладельцу, и девелоперу.

Каков портфель проектов «Самолета»?

«Люберцы» — наш первый проект, предполагающий комплексную застройку района Некрасовка. Кроме этого в портфель проектов входит «Внуково-2016» — микрорайон недалеко от аэропорта в поселке Ликова. В конце года стартует проект Заречье, недалеко от МКАДа близ Сколково, а также наш амбициозный проект «Пригород» в Ленинском районе, предполагающий строительство 3.5 млн. м2 — это будет по сути мини-город. В целом у нас в работе более 600 тысяч м2, поэтому сегодня мы входим в топ-15 крупнейших застройщиков жилья по общей площади реализуемых проектов (рейтинг составлен Национальным объединением застройщиков жилья — прим.) .

Проектов много, это наталкивает на мысль о закредитованности компании…

На самом деле у нас небольшая долговая нагрузка. Вообще обойтись без заемных средств крупному застройщику невозможно — заемные деньги нужны на самом старте стройки, чтобы начать проект, поставить забор вокруг стройки и залить фундамент. В наших проектах 30% собственные средства, 60% дольщики и только 10% — заемное финансирование. Поясню в цифрах — оборот компании составляет 15 млрд рублей, заемные средства банков — 400 млн. По сути наш основной кредитор — это дольщики.

Вы упомянули, что основной кредитор компании — дольщик. Сегодня самая волнительная тема для девелоперов — возможная отмена схемы долевого строительства к 2020 году. Если это произойдет — как изменится рынок?

Я считаю, что отрасль, и экономика страны еще к этому не готовы — в прошлом году объем долевого строительства только московской области превысил 700 млрд. руб. При отмене возможности продажи квартир дольщикам, ни банковская система, ни фондовый рынок не способны заместить такой объем ресурсов. Кроме того, неизбежно произойдет увеличение себестоимости квартиры, что повлияет на конечную цену продаж.

Здесь очень важно напомнить, что долевое участие нужно не только девелоперу с точки зрения привлечения средств. Власти могут внести изменения в ФЗ№ 214 и отменить схему долевого строительства, но они не смогут отменить желание покупателя приобрести квартиру по стоимости ниже рыночной. Соответственно, отмена ДДУ приведет к тому, что квартиры будут продаваться по менее прозрачным схемам — предварительным договорам купли продажи, договорам об участии в ЖСК и пр. И власти это прекрасно понимают — схема ДДУ упорядочивает рынок, утверждает правила цивилизованного общения между всеми игроками. Поэтому не думаю, что отмена ДДУ состоится.

Вы основали «Самолет» в не самые лучшие с точки зрения экономической конъюнктуры времена. Как должна работать молодая компания на конкурентном рынке, чтобы пройти через кризис?

У нас гибкая стратегия, которая оправдала себя в хорошие и в плохие времена. Мы работаем на масс-маркет, который меньше других сегментов пострадал от кризиса. По нашему мнению, в связи с кризисом, свою стратегию изменили сильно закредитованные компании. Мы же стараемся минимизировать риски — наш бизнес полностью в рублевой зоне, наши квартиры покупают за российские рубли, мы тоже покупаем российские материалы за российскую валюту, долговая нагрузка на компании невысокая.

На строительном рынке успех прохождения кризисных времен во многом от бизнес-модели зависит. Вспомним, в 2008—2009 годы посыпались в основном те компании, которые занимались производственной, инжиниринговой и прочей непрофильной деятельностью. Компании, которые сосредотачивались только на девелопменте, занимались созданием и управлением продукта, чувствовали себя лучше.

Какие тенденции на рынке недвижимости вы видите в последнее время?

Рынок перестал быть «рынком строителя» и стал «рынком потребителя». Во многом благодаря развитию коммуникационных каналов — форумов, социальных сетей. Если раньше дольщики не видели друг друга на этапе строительства и могли вообще не увидеть, если только соседями не окажутся, то сегодня даже на этапе выбора квартиры человек вступит во все группы дольщиков в соцсетях и будет постить фотоотчеты со стройки. И это хорошо — таким образом покупатели сами очищают рынок от недобросовестных строителей. Ведь при простое кто-нибудь обязательно напишет в группу в той же соцсети Вконтакте «мой подъезд не строится», и пара дней простоя означает, что «адрес» просто рухнул. Потребители научились четко отстаивать свою позицию, за рубежом в широком ходу термин «потребительский экстремизм». Ведь посмотрите, Toyota отзывает партию в 15 тысяч авто, потому что менеджеры представляют, что судебные иски от потребителей составят много большую сумму, нежели отзыв этих машин. До нас этот «потребительский экстремизм» тоже дошел. И это данность сегодня — мы реагируем на обращения, поддерживаем связь с потенциальным клиентом, стараемся оперативно решать возникающие проблемы.

И что нужно нынешнему покупателю?

Ему нужны квартиры нормальной планировки, по приемлемой цене с максимально быстрыми сроками получения ключей от этих квартир. Ему не столь важны дизайнерские фасады или полностью застекленные балконы, сколько нормальное водо — и электроснабжение, школа, детский сад, спортплощадка рядом с домом.

Зачастую именно такие элементарные запросы потребителя играют решающую роль в успешных или неуспешных продажах объектов — например, наличие ремонта означает не только то, что покупателя не будет беспокоить шум работающего перфоратора в соседней квартире. Это означает, что стоимость отделки будет включена в ипотеку и клиенту не придется беспокоится об этом после получения ключей. Именно тщательный анализ рынка и потребностей потребителя, который многие игнорируют, часто и является залогом успеха или провала продаж.

А у Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков нет достаточных резервов, отметила она.

"На 1 сентября в 28 субъектах РФ у нас отсутствуют проблемные объекты. В 57 субъектах 508 объектов и 41 тысяча 386 пострадавших граждан", — добавила Антипина.

В связи с потерями россиян из-за недобросовестных застройщиков власти страны обсуждают изменение системы долевого строительства жилья. Предлагался и полный отказ от данной схемы. Однако, как сообщали в июле в секретариате Шувалова, на данном этапе предполагается реформировать систему: застройщики, привлекая средства граждан на ранних стадиях строительства, обязаны будут получать банковскую гарантию, и банк станет третьей стороной в договоре гражданина и застройщика.

Ценовая динамика

По данным компании "Метриум Групп", цены на новостройки массового сегмента в Москве по итогам третьего квартала 2015 года снизились на 4,6% по сравнению с предыдущим кварталом — до 153,4 тысячи рублей за квадратный метр. "Если летом большинство застройщиков не повышали стоимость, то в сентябре во многих проектах произошла корректировка цен в большую сторону, связанная с традиционным началом делового сезона", — отмечает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Это подтверждает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Екатерина Артемова, замечая, что с началом делового сезона цены на недвижимость эконом-класса стали расти. Так, уровень средневзвешенной цены в границах "старой" Москвы, по итогам сентября 2015 года составил 222,8 тысячи рублей за квадратный метр (без учета элитных объектов), что в свою очередь на 1,4% выше уровня августа 2015 года.

Что касается новостроек бизнес-класса, то в сентябре средняя цена на первичном рынке бизнес-класса составила 233,5 тысячи рублей, продолжает Литинецкая. Это на 3,5% ниже, чем во втором квартале этого года. Кроме того, девелоперы охотно идут на обсуждение индивидуальных дисконтов. Прежде всего, это коснулось давно построенных жилых комплексов с завышенными ценами, отмечает собеседница агентства. Таким образом, девелоперы стараются выйти из проекта, иными словами, избавиться от "балласта".

В сегменте элитных новостроек цена метра в третьем квартале 2015 года составила 776,7 тысячи рублей или 11,7 тысячи долларов, указывают в "Метриум Групп". Рост рублевых цен по сравнению со вторым кварталом составил 16%. Долларовые цены, напротив, продемонстрировали спад на 4%.

Средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья в сентябре составила 190 тысяч рублей за квадратный метр — на 1,1% ниже, чем в августе, приводят данные в аналитическом центре "Инком-Недвижимость". Отрицательная коррекция по этому показателю с начала года составила 2,6%. Стоимость "квадрата" эконом-класса составляет около 170 тысяч рублей, комфорт-класса — 187 тысяч рублей, бизнес-класса — 272,2 тысячи рублей.

Спрос и предложение

Уровень потенциального спроса в границах "старой" Москвы, по данным компании "Азбука Жилья", по итогам сентября 2015 года увеличился на 45,7% относительно второго квартала 2015 года, и сократился на 46,4% относительно первого квартала 2015 года. "Большая часть потенциальных потребителей заняла выжидательную позицию и ждет пресловутого "дна", указывает Артемова.

В "Метриум Групп" отметили, что сложная экономическая ситуация и падение реальных доходов населения привели к тому, что потребители все чаще откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен или выбирают для покупки жилье небольшой площади, а потому более дешевое. Аналогичная тенденция наблюдалась в 2008-2009 годах.

"Тогда застройщики, отвечая на запрос покупателей, стали предусматривать в проектах большее количество студий. Сегодня ситуация повторяется. Главной тенденцией третьего квартала этого года стало расширение линейки предложения в сторону уменьшения бюджета покупки. Например, сегодня девелоперы активно предлагают студии площадью 22,5-38,9 квадратных метров ценой от 3,38 до 6,58 миллиона рублей", — рассказывает Литинецкая.

На вторичном рынке жилья в Москве реальный спрос в сентябре увеличился на 10,2% против ожидаемых 15%, отметили эксперты "Инком-Недвижимости". "Часть этого спроса может реализоваться на рынке в октябре, однако другая часть потенциальных покупателей имеет более высокий "порог ожиданий" и остается в валюте, надеясь на дальнейшее удорожание доллара в сочетании со снижением рублевых цен на жилье. По нашим оценкам, если валютный рынок в ближайшее время избежит резких колебаний, эти люди до конца года перейдут к активным действиям, подталкиваемые необходимостью решения жилищного вопроса", — говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

В то же время, по его словам, продолжает увеличиваться количество обращений по выставленным на продажу объектам — так называемый потенциальный спрос, оцениваемый по статистике звонков и консультаций. В сентябре этот показатель вырос на 14,6 % относительно августа. По сравнению с годовым минимумом в мае 2015 года он возрос вдвое.

Ипотечные сделки

По данным "Азбуки Жилья ", объем ипотечных сделок плавно увеличивается. В период с января по сентябрь 2015 года они составляли 31,1% в общей структуре продаж. Для сравнения, этот показатель за аналогичный период 2014 года был на 3,2 процентных пункта меньше (27,9%).

Существенного рывка в показателях по ипотеке в третьем квартале не произошло, а значит, дальнейшего роста рынка только за счет государственной программы ждать не приходится, говорит Литинецкая. По данным Минфина РФ, за апрель — июнь 2015 года было выдано около 78 тысяч ипотечных кредитов по программе с господдержкой, что составило свыше 40% объема выданных за этот период кредитов.

В июле, по данным "Метриум Групп", выдачи по этой программе также оставались на одном уровне, их доля в общем выдаваемом объеме не превышала 45%, даже с учетом того, что участники активно снижали ставки — минимальная ставка с 11,4% снизилась до 10,9%.

"Отсутствие высокого роста ипотечного рынка помимо невысокой покупательской активности объясняется тем, что банки максимально ужесточили подход к рассмотрению ипотечного клиента. На сегодняшний день лишь каждая десятая заявка получает одобрение. Причинами отказа в большинстве случаев являются наличие негатива в кредитной истории, наличие уже взятых кредитов (то есть высокая долговая нагрузка) и работа в высокорисковых (в период кризиса) сферах", — указывает Литинецкая.

Что касается вторичного рынка, то здесь доля "живых" денег была выше, говорит исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов. Соотношение личных накоплений и ипотечных средств, участвующих в сделках, в летние месяцы в среднем находилось в соотношении 65% на 35%.

Осенние бонусы

Несмотря на то, что с началом делового сезона произошла активизация спроса, большая часть застройщиков не стали отменять акции и скидки в своих проектах. В массовом сегменте различные бонусы предлагаются в 55% проектов, в бизнес-классе — в 48%, в элитном-классе — в 20%, приводит пример Литинецкая. При этом в высокобюджетных жилых комплексах предоставляется также индивидуальный дисконт. Самая популярная акция — покупка квартиры из определенного списка.

"Осенние бонусы никто не отменял, и сейчас можно воспользоваться выгодными спецпредложениями от застройщиков", — соглашается с коллегой первый заместитель генерального директора компании "НДВ-Недвижимость" Яна Сосорева. По ее словам, при покупке квартиры в новостройке можно рассчитывать на скидки в 20%.

Гендиректор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева отметила возросший средний размер скидки. Если в 2014 году он составлял 3%, то в 2015 году достиг 6-7%. В рамках отдельных акций дисконт составлял 10-12%.

На скидки можно рассчитывать и покупателям вторичной недвижимости. По данным "Инком-Недвижимости", 78% продаж на московском вторичном рынке жилья в сентябре были совершены по цене ниже заявленной продавцом. Средний размер дисконта — 9,8%. По ряду позиций этот показатель может доходить до 15-20%: на таком уровне торга реализуются около 10% объектов. Бывает, что квартиры продаются по цене существенно ниже среднерыночных показателей (25% и более), но это, как правило, единичные сделки даже в сегменте массового жилья. При этом такой демпинг обусловлен не рыночной конъюнктурой, а неудовлетворительными потребительскими характеристиками объекта или фактами, которые потенциально ущемляют права его будущих владельцев.

Аналитики "Азбуки Жилья" прогнозируют, что в ближайшие месяцы уровень цен будет держаться на стабильном уровне, с возможными корректировками не более чем 1-3% в плюс или минус. Сдерживающим фактором будет служить выходящий на первичный рынок объем нового предложения, и поддержание уровня скидок на рамках летнего периода 2015 года. "Заметные изменения, по нашему мнению, могут проявиться в декабре, когда основная масса девелоперов будет намерена закрывать часть своих проектов (то есть вводить объекты в эксплуатацию — ред.), и предоставлять заманчивые условия для покупки", — говорит Артемова.

Банк России готовит к публикации новую версию положения, регулирующего состав и структуру активов паевых инвестиционных фондов. Об этом заявил на конференции Национальной ассоциации участников фондового рынка директор департамента коллективных инвестиций и доверительного управления ЦБ Филипп Габуния. "Мы не хотим сдерживать креатив управляющих по части создания продукта для квалифицированного инвестора, но для неквалифицированного мы отрезаем определенные риски",— отметил он.

Наиболее спорным моментом признается инвестирование такими инвесторами в коммерческую недвижимость через закрытые паевые фонды (ЗПИФы). "Мы исходим из того, что неквалифицированный инвестор не может брать на себя высокие риски, связанные со строительством или эксплуатацией коммерческой недвижимости и тем более с правами аренды, которые можно прекратить в любой момент",— поясняют в Банке России.

По данным Национальной лиги управляющих, на середину года на рынке действовало около 230 ЗПИФов для широкого круга инвесторов, имевших в своем составе недвижимость. Стоимость чистых активов этих фондов на 30 июня составляла 345 млрд руб. 174 млрд руб. приходилось на рентные фонды, которые в большинстве своем имели объекты коммерческой недвижимости.

В ЦБ признают, что офисный или торговый центр с большим количеством системных арендаторов и хорошим потоком денег — прекрасный объект для инвестирования, однако видят проблему в том, что на уровне регулирования непросто разграничить вложения в подобный центр и в "гараж посреди чистого поля". "Достаточно одного случая, в котором кто-то потеряет свои деньги, и поднимется шум, вспомните валютных ипотечников",— поясняет господин Габуния.

Риски усиливает подверженность рынка коммерческой недвижимости влиянию кризиса. Старший аналитик рейтингового агентства "Рус-Рейтинг" Максим Плешков указывает: "Ликвидность коммерческой недвижимости падает более резко, чем жилой, а цены и спрос на нее восстанавливаются позднее и дольше".

Однако при таком рынке резкое изменение правил игры для неквалифицированных инвесторов может обернуться для них потерями, опасаются в управляющих компаниях. "Компании будут вынуждены либо переформатировать фонды, либо закрыть их. На текущем вялом рынке продажа объектов крайне затруднена. В этом случае пайщики рискуют получить большие убытки",— говорит представитель одной из управляющих компаний. Другой собеседник "Ъ" опасается короткого переходного периода, за который будет невозможно провести все сделки по переформатированию фондов, что также приведет к потерям для пайщиков.

В управляющих компаниях разработали свои предложения по изменению регулирования. Несколько компаний, имеющих ЗПИФы недвижимости, создали рабочую группу и обратились к регулятору с просьбой пересмотреть ограничения по части вложений физлиц в коммерческую недвижимость. "Разработанные предложения могли бы снять риски с неквалифицированных инвесторов при покупке паев в фондах коммерческой недвижимости",— считает директор отдела управления фондами недвижимости "Сбербанк Управление активами" Алексей Новиков. Они заключаются во введении четырех групп требований: к управляющей компании, к пайщикам (по минимальному объему вложений, что ограничит участие инвесторов с небольшим доходом), к оценщикам недвижимости и к самим объектам недвижимости. Гендиректор "Велес Траст" Екатерина Черных считает, что дополнительную защиту интересов пайщиков обеспечивают фонды одного объекта, особенно если в инвестиционную декларацию фонда ввести запрет на продажу данного объекта, а также на вложения в какие-либо другие активы. Впрочем, как признают даже некоторые члены рабочей группы, создать систему требований, которая исключала бы риски для пайщиков, крайне сложно. "Требование обязательной арендной составляющей для коммерческой недвижимости не гарантия защиты инвестора: объект можно сдать в аренду за один рубль, и формально правила не будут нарушены",— указывает один из участников рынка.

ЦБ намерен рассмотреть предложенные участниками рынка меры. Судя по заявлению господина Габунии, регулятор не исключает и смягчения обсуждаемых ограничений.

Эксперты проанализировали рынки недвижимости в 15 крупнейших мировых финансовых центрах и вывели средневзвешенный "индекс пузыря" из пяти показателей: отношение стоимости объекта жилой недвижимости в центре города к среднему доходу, отношение стоимости недвижимости к годовой стоимости его аренды, отношение стоимости недвижимости в центре города к среднему показателю по стране, разница между отношением объема ипотечного портфеля к ВВП на две сопоставимые даты и аналогичное отношение объема строительной отрасли к ВВП. Значения полученного индекса варьируются от "депрессивной зоны" (-1,5 и менее) — в случае, если недвижимость сильно недооценена, до зоны риска образования "ценового пузыря" (свыше 1,5) — при сильно переоцененной недвижимости.

"Все европейские города сильно переоценены. Лондон является наиболее переоцененным рынком Европы, здесь риск возникновения ценового пузыря существует с 2013 года как результат взрывного роста цен", — говорится в отчете.

Так, "индекс пузыря" в Лондоне в 2015 году показал значение 1,88 — то есть недвижимость сильно переоценена. Также в зоне риска оказался Гонконг — его показатель равен 1,67, уточняется в нем.

Переоцененной, но не в зоне риска, признана недвижимость в Сиднее (1,39), Ванкувере (1,35), Сан-Франциско (1,15), Амстердаме (1,07), Париже (0,77), Франкфурте (0,76), Токио (0,6) и Сингапуре (0,56). Показатели рынков Нью-Йорка (0,19) и Бостона (0,15) оказались в зоне "справедливой цены", а рынок Чикаго (-0,7) — в "депрессивной зоне", поясняется в сообщении.

Средняя стоимость сделки на столичном рынке элитного жилья в октябре составляла $1,43 млн, что в долларах на 56% меньше, чем в октябре 2014 года, подсчитали в Knight Frank. Цена в рублях упала на 31%. 67% проданных на этом рынке квартир были площадью до 150 кв. м, тогда как год назад на этот сегмент приходилось лишь 37% сделок. На квартиры площадью 200-250 кв. м и более в общей структуре спроса пришлось 6% и 3% соответственно, тогда как год назад — по 11%.

"Покупатели есть, но их ожидания не совпадают с существующим предложением. Качественных роскошных квартир в Москве мало. А у собственников жилья стоимостью $5-10 млн и более, как правило, нет необходимости срочно его продавать. Они готовы ждать подходящего покупателя, а те, кто готов купить сейчас, рассчитывают на дисконт минимум 30%",— поясняет директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая.

В самом дорогом сегменте — более $8 млн — количество сделок было стабильным и составляло до 6-8% от общего числа. Основной спрос переместился в сегмент квартир стоимостью до $2 млн: по данным Knight Frank, на сделки в этом диапазоне в текущем октябре пришлось 88% трансакций, тогда как в октябре прошлого года их было 26%. 36% покупателей в нынешнем году выбирали элитное жилье стоимостью до $1 млн. Всего за десять месяцев 2015 года было заключено 556 сделок — столько же, сколько за весь прошлый год. По расчетам Knight Frank, к концу года этот показатель может вырасти на 15-18%.

По оценке директора по развитию Welhome Андрея Хитрова, доля сделок стоимостью до $2 млн на столичном рынке элитного жилья по итогам третьего квартала текущего года составила 73%, тогда как в прошлом году их было 65%, а в 2013-м — 53%. "Падение среднего бюджета покупки и уменьшение средней площади приобретаемых квартир — следствия кризиса. Рынок подстраивается под новые условия, но по-прежнему активен",— считает господин Хитров. Еще одна особенность рынка — резкое уменьшение площади элитных проектов. По словам Андрея Хитрова, в прошлом году на рынок вышли семь проектов общей площадью более 100 тыс. кв. м, а в нынешнем заявлены восемь домов на 50 тыс. кв. м. Оценка председателя совета директоров Kalinka Group Екатериной Румняцевой подтверждает эту тенденцию. По данным компании, объем нового предложения уменьшился в семь раз: за десять месяцев прошлого года на рынок вышли 200 тыс. кв. м, в этом году — 25,7 тыс. кв. м.

Цены 83% выставленных на продажу квартир и апартаментов номинированы в рублях, отмечают в Knight Frank, добавляя, что доля рублевого предложения постепенно растет. Еще год назад на 50% проектов цены номинировались в долларах, отмечает директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов.

Рынок продолжит меняться, предупреждают риэлторы. "Происходит децентрализация спроса. Аудитория покупателей высокопремиальных объектов сокращается, как и количество объектов",— говорит Екатерина Румянцева, отмечая, что девелоперы постепенно уходят из сегмента элитного жилья. "Системно строят только элитное жилье две компании — Vesper и "Ар-Девелопмент"",— указывает она. По словам Ильи Менжунова, меняется и география проектов. "Высокобюджетное жилье заявляется не только в ЦАО, как год-два назад, но также на западе и юге Москвы, что делает его более доступным по ценам",— констатирует он.

За первые три квартала 2014 г. жители азиатских стран составили 26% покупателей домов в таких районах, как Kensington, Chelsea, Belgravia, Knightsbridge, Mayfair; однако за аналогичный период 2015 г. их доля сократилась до 6%, посчитало специально для Financial Times риэлторское агентство Hamptons. Доля китайцев сократилась с 9% до 3%.

Россиян же в этом году набрался лишь 1%, тогда как годом ранее их было 7%.

Отток этих покупателей с лондонского рынка совпал по времени с замедлением китайской экономики и летним обвалом на фондовом рынке страны, а также объявленной Пекином в августе девальвацией юаня. Эти события, а также ухудшение экономической ситуации в развивающихся странах по сравнению с развитыми спровоцировали значительное падение курсов валют многих развивающихся стран, в том числе азиатских. С апреля курс юаня к фунту стерлингов снизился на 6,6%.

В России же вооруженный конфликт с Украиной, международные санкции и обвал цен на нефть подорвали экономику и рубль, который с августа упал по отношению к фунту на 25%, а за последние два года – на 53%.

«Эти группы людей не продают [свои дома в центре Лондона], но и не покупают», – говорит Чарльз Мадауэлл, агент по покупке жилой недвижимости из Knightsbridge. «Если посмотреть на то, что происходит в мировой экономике, этот тренд вполне объясним; хотя это может быть лишь временным явлением и в итоге они вернутся», – полагает Фионуала Эрли, директор по исследованиям рынка жилой недвижимости Hamptons.

Кроме того, на рынок сильно повлияло изменение гербового сбора, о котором было объявлено в прошлом декабре. Для большинства покупателей он снизился, но сильно вырос для покупателей домов стоимостью более 937 000 фунтов. В частности, с суммы, превышающей 925 000 фунтов, теперь нужно заплатить 10%, а с суммы выше 1,5 млн фунтов – 12%.

По мнению агентов по недвижимости, увеличением гербового сбора объясняется тот факт, что общее количество сделок в дорогих районах Лондона сократилось в первые девять месяцев 2015 г. на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля покупателей-британцев выросла с 36% до 42%, высоким остался спрос и со стороны жителей других стран Евросоюза, отмечает Hamptons.

Документ, подготовленный в Минэкономразвития на основе предложений Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на шесть лет продлевает срок запрета на согласование федеральными органами власти сделок, связанных с распоряжением земельными участками или другими объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности. Сюда же входит и запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в такие земельные участки и строения, которые на них расположены.

"Это позволит Фонду развития жилищного строительства эффективно выполнять задачи в составе единого института развития в жилищной сфере и не только централизованно вовлекать федеральные земли под строительство, но и контролировать ход строительства жилья для отдельных категорий граждан, - рассказал "РГ" гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Плутник. - В зависимости от потребностей рынка мы будем предлагать земельные участки с разной степенью готовности".

При этом, распоряжаться этой землей, по-прежнему, будет Фонд РЖС (входит в Единый институт развития в жилищной сфере АИЖК), который предоставляет их под строительство по заявкам регионов. Это позволит сохранить централизованное вовлечение федеральных земель под строительство и контроль возведения жилья на этих землях.

Как рассказали в АИЖК, с 2008 года общая площадь земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, составила 17123 га, из которых 13517 га (78,9 процента) предоставил Фонд РЖС. Таким образом, общая площадь земельных участков, предоставленных Фондом, в 3,7 раза превышает общую площадь земли, предоставленной субъектами России, которым были переданы полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

Сейчас более чем на 300 земельных участках в 51 регионе идет основательное комплексное строительство.

В 2008-2015 годах на федеральных землях было сдано 4,9 миллиона квадратных метров жилья, из которых 96 процентов - на участках Фонда РЖС. Среди построенных проектов жилой комплекс в Курске, где построено более 370 тысяч кв. м жилья, жилой комплекс "Солнечный берег" в Кирове (более 120 тысяч кв. м жилья), жилой комплекс "Университетский" в Чебоксарах (более 140 тысяч кв. метров) и др. В результате на сегодня жильем обеспечено около 200 тысяч человек (более 65 тысяч семей).

Кроме того, введены в эксплуатацию шесть детских садов, объекты социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры.

Всего на землях Фонда планируется возвести 27,61 миллиона квадратных метров жилья, из них малоэтажного жилья - 10,5 миллиона "квадратов". Доля жилья экономического класса в реализуемых проектах составляет более 62 процента.

Будет место и для энергоэффективных проектов, которые позволят жильцам сэкономить не только на покупке квартиры, но и на коммунальных платежах, отметили в агентстве. "В результате оказания Фондом РЖС содействия в обеспечении переданных земельных участков инфраструктурой, а также передачи типовой проектной документации объектов жилищного строительства, предусматривающей использование при строительстве современных и энергоэффективных материалов и технологий, экономия средств граждан может составить до 30 процентов его рыночной стоимости, - говорят в АИЖК. - Экономия средств граждан при эксплуатации жилья может составить до 30-35 процентов за счет использования при строительстве такого жилья современных энергосберегающих технологий".

Справка "РГ"

По итогам 2015 года суммарный объем ввода жилья на земельных участках, предоставленных Фондом "РЖС" для комплексного освоения территорий, составит не менее 5,5 миллиона квадратных метров. А в 2016 году запланирован ввод в эксплуатацию не менее 1,7 миллиона "квадратов" из тех домов, строительство которых было начато еще в 2014- 2015 годах. По итогам 2016 года суммарный объем ввода жилья в эксплуатацию составит не менее 7,2 миллиона квадратных метров.

На землях, предоставленных Фондом для комплексного освоения территорий, предусмотрено строительство 221 детского дошкольного учреждения на 36 944 воспитанников, 82 общеобразовательных школы на 70 587 учащихся.

Будем в безопасности

Регионам поручено обеспечить повышенные меры безопасности объектов жилищно-коммунального хозяйства, заявил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. На прошедшем совещании с замами губернаторов, которые курируют коммунальную сферу, было дано поручение ужесточить контроль за всеми объектами (водозаборные узлы, артезианские скважины, канализационные насосные станции, очистные сооружения, котельные и так далее).

"В течение двух недель нам должны быть представлены доклады от всех субъектов. После анализа докладов регионам будут даны соответствующие рекомендации", - подчеркнул министр.

Общая стоимость проведенных в стране за девять месяцев 2015 года строительных работ составила 3,8 трлн рублей. Наибольшее сокращение данного показателя отмечено в Ненецком автономном округе (на 47,8%, до 4,6 млрд рублей), Республике Тыва (на 38,6%, до 2,3 млрд рублей), Еврейской автономной области (на 37,8%, до 3 млрд рублей), Новосибирской области (на 34,8%, до 25,7 млрд рублей).

В то же время в ряде регионов отмечен заметный рост объема строительных работ. Так, в Волгоградской и Амурской областях показатель вырос в 1,5 раза (до 44,8 млрд рублей и 32,6 млрд рублей соответственно), в Новгородской области — в два раза (до 35,8 млрд рублей). Наибольший рост показателя отмечен в Республике Крым и Чукотском автономном округе — до 3,2 млрд рублей и 1,5 млрд рублей соответственно. В общей сложности объем строительства сократился в 57 регионах, вырос — в 28.

Росстат учитывал не только законченные стройки, но и целый спектр работ: согласно общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, к строительным работам относятся, в частности, подготовка строительного участка, строительство зданий и сооружений, работы по прокладке местных трубопроводов, линий связи и линий электропередач, малярные и стекольные работы и пр.

Начальник методического отдела Национального рейтингового агентства Максим Васин указал на ряд факторов, оказывающих негативное влияние на сектор строительства. Прежде всего, по его словам, это снижение спроса на фоне сокращения реальных доходов населения. Реальные располагаемые денежные доходы населения в I квартале 2015 года сократились на 1,3% по отношению к аналогичному периоду 2014-го, во II квартале — на 3%, в третьем — на 3,3%. За 2014 год показатель сократился на 0,7%, тогда как в 2013-м показал рост на 4%.

— Также в числе факторов высокая средневзвешенная ставка по рублевым жилищным кредитам (13,15% за сентябрь) при сокращении количества и объема предоставленных жилищных кредитов на 36% и 38% соответственно, — говорит Васин. — Сказывается и рост просроченной задолженности на 37,7% за девять месяцев 2015 года в сравнении с аналогичным периодом 2014-го.

Управляющий партнер консалтинговой фирмы «Метриум групп» Мария Литинецкая, говоря об увеличении объема строительных работ в Крыму, отметила, что данный регион представляет собой, по сути, «неурбанизированную территорию, на развитие которой Украина практически не выделяла средств». Тогда как российские власти, по ее словам, после присоединения полуострова пытаются повысить популярность курорта среди россиян, а чтобы обеспечить высокий уровень сервиса, в регионе необходимо провести целый комплекс строительных работ.

— К тому же после присоединения новых территорий спрос на недвижимость Крыма увеличился в разы. Соответственно, девелоперам стала интересна реализация новых проектов в данной локации, — говорит Литинецкая.

Директор по развитию JCB в России (компания является одним из крупнейших мировых производителей тяжелого строительного оборудования) Сергей Харитонов, в свою очередь, напомнил, что в прошлом году правительством было принято решение о сокращении на 50% финансирования запланированных строительных проектов и, начиная с 2016 года, о полной заморозке инвестиций в новые государственные стройки. Это также, по словам эксперта, отразилось на строительном рынке.

Средний размер сделки по аренде офисов в Москве за три квартала этого года вырос на 42%, до 12,07 тыс. кв. м, подчитали в Knight Frank. За аналогичный период прошлого года этот показатель составлял 8,47 тыс. кв. м. Руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости JLL Александр Чуриков тоже отмечает рост среднего размера арендной сделки, но меньший — на 19%, до 1,5 тыс. кв. м, при этом сократилось и количество сделок. Правда, JLL в своих оценках учитывала только новые сделки: консультанты не рассматривали контракты по пересмотру действующих условий аренды. Среди крупных сделок, закрытых в этом году,— аренда Adidas Group 20 тыс. кв. м в бизнес-центре "Крылатские холмы", правительством Подмосковья 31,8 тыс. кв. м. в "Орбите", "Ямал СПГ" 16,4 тыс. кв. м в бизнес-центре "Алгоритм" (данные Knight Frank).

Активность арендаторов в течение года была неравномерной и зависела от колебаний курса валют. В первом квартале количество сделок было минимальным — сказалась сезонность и высокая степень неопределенности перспектив экономики страны. К началу второго квартала курс рубля стабилизировался, переговоры по аренде возобновились, вспоминает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. По его словам, третий квартал стал пиком активности, к этому времени арендаторы стали активно договариваться о пересмотре условий арендных договоров. "Доля сделок по пересмотру условий действующих договоров в общем объеме сделок по аренде составила 63% за девять месяцев этого года",— рассказал господин Лосюков. Те, кто не смог договориться об изменении условий, воспользовались историческим минимумом уровня арендных ставок, и переехали. "Таким образом, удалось заполнить ранее пустующие здания, пусть и с существенным дисконтом. Но теперь собственники менее охотно идут на уступки — уже нет отчаяния от того, что бизнес-центры пустуют",— рассуждает Константин Лосюков. Ставки аренды в офисах класса А за девять месяцев этого года упали на 14%, до $506 за 1 кв. м в год, в классе В — на 7%, до $294 за 1 кв. м в год.

Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев соглашается, что повышению активности арендаторов способствовало снижение стоимости аренды, внимательность к расходам. Сейчас компании смотрят не столько на стоимость аренды, сколько на стоимость рабочего места, рассказывает он.

Так, по оценкам эксперта, при объединении офисов из небольших особняков в современный бизнес-центр достигается экономия по площади до 30%.

Александр Чуриков говорит, что спрос на офисы остается стабильным, несмотря на слабость экономики. За девять месяцев этого года объем новых сделок упал всего на 3%, до 800 тыс. кв. м. А в третьем квартале было куплено и арендовано около 305 тыс. кв. м, что на 10% больше, чем во втором квартале. Общий объем сделок по итогам года может достичь 1-1,1 млн кв. м, прогнозирует господин Чуриков. Но говорить о выходе офисного рынка из депрессии пока рано. "В будущем году спрос на офисы останется на уровне показателей 2015 года, так как объем ввода будет снижаться, но может оказаться и ниже из-за пессимистичных оценок по росту ВВП. Объем вакантных площадей снизится незначительно — с 17% до 16%",— полагает Александр Чуриков.

По оценке директора отдела офисных помещений CBRE Елены Денисовой, ставки аренды как в сегменте класса А, так и в сегменте класса В останутся в следующем году как минимум стабильными. "В рублях они могут незначительно вырасти под влиянием инфляции. Снижение рублевых ставок возможно при появлении сильных внешний шоков и усугублении макроэкономической ситуации",— предупреждает она. Константин Лосюков считает, что средняя взвешенная ставка аренды в Москве может снизиться еще на 3-5%.

Кто мельче?

Обострившаяся в последние годы конкуренция в сфере жилого девелопмента заставляет застройщиков буквально сражаться за каждого покупателя, у которого (и об этом хором говорят все участники рынка) денег становится все меньше, а претензий — все больше. Принцип "услышал, приехал, увидел, понравилось, беру" больше не работает. Сегодняшний потенциальный соинвестор строительства объезжает не один десяток строек, прежде чем решиться на покупку. Следовательно, чтобы он вернулся именно к вам, ему нужно предложить нечто такое, чего не предложат другие.

Сначала на рынок вышли квартиры-студии, и девелоперы словно соревновались между собой, кто нарежет их мельче. Этот подход принес пионерам "мелкой нарезки" свои плоды, однако довольно быстро выяснилось: чем квартира меньше, тем, как ни парадоксально, отделка и даже обустройство в ней обходятся дороже. Не в абсолютных цифрах, конечно, а в сравнении со стоимостью приобретения.

Покупатель хотел сэкономить, но получилось примерно как в случае с "Запорожцем", на который поставили двигатель от Bugatti. Квартиры для жизни из совсем маленьких студий получались только у тех, кто заказывал проект у профессионального дизайнера. В конце концов рынок попросту насытился "каморками для лилипутов", как их все чаще стали называть в социальных сетях, и застройщикам пришлось искать другие решения.

Ускорение с отделкой

Параллельно выяснилось, что люди сыты по горло ремонтами, длящимися больше года, и мечтают о том, чтобы после получения ключей не надо было нанимать бригаду, ездить за стройматериалами и снова занимать у родственников, чтобы расплатиться за отделку. "Въехать и жить" — этот девиз постепенно приобретал все больше сторонников, и девелоперы, сначала неохотно, но все же стали предлагать к продаже квартиры с чистовой отделкой.

Пока динамика продаж была на приемлемом уровне, этот тренд не мог получить большое развитие: как ни крути, а отделочные работы затягивают сдачу дома в эксплуатацию и стоят денег. Перекладывать же эту составляющую на плечи покупателя было рискованно: кому понравится квартира дороже?

Всем нравится квартира дешевле. К тому же на отделку надо было давать трехлетнюю гарантию, а это совсем невеселая история: для тотального контроля качества требовалось нанять специально обученных людей — и таким образом еще увеличить издержки.

Но после того как в жилом комплексе бизнес-класса Barkli Park одна из башен, где квартиры предлагались с отделкой, была распродана существенно быстрее, чем соседняя, где их сдавали "в бетоне", процесс, что называется, пошел. За два последних года в старой Москве, по данным "Метриум Групп", количество проектов, где хотя бы опционально предлагается чистовая отделка, выросло на 75% — с 21 до 37 жилых и апартаментных комплексов во всех ценовых сегментах. Если считать поквартирно, то, например, в высокобюджетных сегментах доля апартаментов и квартир с отделкой, предлагающихся сейчас на продажу, составляет 16%, утверждают в Knight Frank Research.

Детский сад как инструмент маркетолога

Следующим пунктом в борьбе за сердце и кошелек покупателя стали проекты, богатые сопутствующей инфраструктурой, чему немало способствовало сначала московское, а затем и подмосковное правительство, обязавшее девелоперов строить не только дома, но и здания для социальных учреждений. Из обязательства немедленно сделали маркетинговый ход. "В нашем жилом комплексе будет детский сад!" — об этом каждый уважающий себя застройщик спешил сообщить везде, где только было возможно.

Детские сады и школы быстро перестали удивлять покупателей, которые их наличие, с одной стороны, рассматривали как должное, с другой — стали все пристальнее изучать такие подробности, как, например, то, кто станет оператором этих самых детских учреждений. В ряде случаев они не передавались на баланс города, а становились коммерческими со всеми вытекающими ценовыми последствиями, каковыми жильцы вовсе не всякий раз были довольны.

Теперь для удержания внимания аудитории требовалось нечто большее. И тут московское правительство объявило борьбу с автомобилистами, поэтому следующим шагом девелоперов к цивилизованному образу строительства стал "двор без машин".

Прошлый век

Все новое, как известно, хорошо забытое старое. В практике застройщиков попытки развести автомобильные и пешеходные потоки уже встречались и были вполне успешными. "Еще в 50-е годы XX века в Москве строились такие здания, как, например, высотка на Баррикадной, где построен обширный подиум с воротами-въездами в нежилые помещения, в том числе гаражи",— рассказывает главный архитектор Института гелиотектуры Сергей Непомнящий.

Яркий пример "подземного гаража над землей" в архитектуре сталинского ампира — дом на улице Строителей, 4. "Правда, размер этих гаражей весьма скромен по современным представлениям,— замечает эксперт,— однако это неудивительно, ведь владельцев машин было очень немного".

В постсоветские времена похожий прием был применен при проектировании и строительстве жилого комплекса "Корона" на проспекте Вернадского, который был спроектирован еще в 1996 году — правда, поиск инвестиций и строительство заняли почти семь лет. "Здесь практически всю территорию участка 1,2 га занимает гараж, укрытый слоем земли",— говорит Сергей Непомнящий, который был автором этого проекта, предусматривавшего размещение колонн жилого дома таким образом, чтобы они проходили сквозь гараж и не мешали рациональной организации проездов и расстановке машин. Правда, оговаривается архитектор, эту схему несколько ухудшил девелопер "Короны" Сергей Полонский, но заложенные в первоначальном проекте принципы в этой его части были все же сохранены.

Лишь бы не копать

Этот же принцип — строить на платформе, которая используется для заезда и размещения автомобилей,— подхватили и другие девелоперы, и если бы не ряд обстоятельств, Москва не испытывала бы тех проблем с парковками, которые имеются сейчас. В частности, во многих своих жилых комплексах этот прием вовсю использовала компания Capital Group.

"Еще в ЖК "Климашкина, 19", который был сдан в эксплуатацию в 2000 году, мы не стали полностью закапывать гараж, а соорудили стилобат, который был поднят над землей на 2 м",— вспоминает в беседе с корреспондентом "Дома" коммерческий директор компании Алексей Белоусов. Примечателен тот факт, что во дворе этого жилого комплекса до сих пор нет ни одной припаркованной машины.

Стилобат есть и в ЖК "Соколиное гнездо", и там он уже выше — 6 м. Однако из-за того, что там был организован свободный въезд на кровлю этой платформы, двор все же постепенно заполонили автомобили. "Это уже вопросы к управляющей компании,— разводит руками эксперт.— Необходимо ставить шлагбаум, а еще можно делать въезд как в аэропорту — по карточкам. Полчаса бесплатно, а дальше включается счетчик — для всех, кроме экстренных служб, конечно".

Вообще, поднятие жилья и пешеходных зон на один-два и даже более уровней вверх в качестве решения проблем автомобилистов выгодный для застройщика прием. Наземная парковка во дворе в наше время уже архаика и выглядит отвратительно. Подземный гараж могут позволить себе только те, кто строит в высокобюджетных сегментах. "Есть золотое правило: чем меньше копаешь, тем меньше себестоимость строительства,— объясняет Алексей Белоусов.— Грунты, а особенно грунтовые воды — настоящая "стена плача" для девелопера: подземная парковка может выйти просто золотой".

Инфраструктура тапочной доступности

Помимо разведения потоков, автомобильных и пешеходных, стилобат "Короны" носил и другую функцию — создать функциональные связи между всеми частями и объектами комплекса и обеспечить доступность любой его части, что называется, "в домашних тапочках". И было зачем: в этой части комплекса разместились аквапарк с саунами и водными аттракционами, тренажерные залы, зал для боулинга, детский клуб, рестораны и кафе.

Получился своеобразный "ЖК полного цикла", или, как потом, после появления "Москва-Сити", стали говорить, "город в городе". Термин быстро вошел в моду, и хотя прошло довольно много времени, прежде чем начали строиться аналоги, все же начало было положено именно тогда, в 2000-х.

К нынешнему моменту попытки создать такие мини-города активно предпринимаются уже не только в премиум-классе, но и в более низких ценовых сегментах. В качестве примера прекрасно подходит строящийся на Ленинградском шоссе по проекту Максима Атаянца жилой комплекс "Солнечная система". Именно здесь, но уже на территории 27 га, пешеходную и автодорожную сети снова разделят по вертикали, причем полностью. Конечно, единый подиум на такой территории влетел бы в копеечку, поэтому было принято решение создать целую систему стилобатов и мостов, соединяющих между собой все дворы и пешеходные зоны.

"Благодаря этому человек может пройти сквозь весь жилой комплекс живописным маршрутом, нигде не пересекая дорог и не встречая перекрестков",— рассказывает Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group, застройщика комплекса.

Освещение со смещением

Кроме подъема мини-города в "Солнечной системе" было применено и еще одно архитектурное решение, которое, по утверждению девелопера, не имеет аналогов в мировой практике. "Чтобы добиться комфортной среды в высокоэтажном строительстве, Максим Атаянц применил систему уступов на фасадах, результатом которой стали неповторимые видовые характеристики внутри жилого комплекса,— говорит Леонард Блинов.— Фасады визуально и конструктивно разделены на три яруса, и каждый ярус несколько отступает вглубь, не доминируя над человеком, создает иллюзию перспективы, города на возвышении с разными строениями".

Иллюзии вообще необходимы сегодняшнему жителю мегаполиса, но с одной оговоркой: если это сторонний наблюдатель, замечает Сергей Непомнящий. А вот жителю дома нужна достоверная информация о том, что происходит за пределами квартиры, а кроме того, нужен естественный свет. "Сегодняшние нормы инсоляции могут быть перекрыты в несколько раз, если даже в самой высокоплотной застройке использовать систему анизотропных фасадов, разработанную нашим институтом",— заявляет архитектор. По его словам, благодаря такой системе происходит переориентация взгляда зрителя в сторону самого лучшего вида и максимального использования солнечного света, так что жильцы смотрят не на окна дома напротив, а на природу. Кстати, реализовывается все это с помощью обычных зеркал, так что никакого существенного удорожания строительства не происходит. Кроме того, в проекте могут и должны быть использованы ориентированные эркеры, где окна смотрят в сторону самой лучшей видовой панорамы, а также террасы, смещенные в сторону.

Не смотрите на меня

Эксперименты с окнами и зеркалами, правда, в несколько других целях, уже предлагаются на сегодняшнем рынке жилья. Речь идет о премиальном комплексе "Дыхание", который застраивает на Дмитровском шоссе ФСК "Лидер". Его наклонные зеркальные фасады будут смонтированы таким образом, что в готовом виде они будут представлять собой единое бесшовное полотно.

"В гражданском строительстве Москвы это один из первых объектов, который реализуется подобным образом",— утверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер". По его словам, кроме "Дыхания" такие технологии применены в пентхаусах одной из башен ММДЦ "Москва-Сити", а основные примеры подобного типа остекления представлены в небоскребах Объединенных Арабских Эмиратов.

Зеркальные фасады, а также угловые панорамные окна, которые будут применены в "Дыхании", создают, с одной стороны, прекрасные видовые характеристики, особенно для жильцов верхних этажей, а с другой стороны, обеспечивают им особый уровень приватности по принципу "я вижу всех — меня никто".

Одним из самых инновационных жилых комплексов, буквально поражающих воображение тех будущих жильцов, которые решили ознакомиться с проектом в деталях, пожалуй, на сегодня может быть признан арх-проект "Лица" в районе Ходынского поля от Capital Group по проекту Владимира Плоткина, ТПО "Резерв". Принцип все того же стилобата здесь возвели на новый уровень: его высота составляет 15 м, и расположенные в нем объекты инфраструктуры позволяют, с одной стороны, жильцам комплекса иметь все ту же "тапочную доступность" к большинству сервисов, которые им могут понадобиться, а с другой стороны, прийти туда могут все желающие. Торговый центр, кафе, рестораны, фитнес-центр с двумя бассейнами, консьерж-сервис (который решено было оставить даже после того, как из апарт-комплекса "Лица" были переведены в статус жилья) — это неполный список того, чем можно будет пользоваться после того, как арх-проект будет сдан в эксплуатацию.

Все придумано до нас

Однако даже не богатство инфраструктуры является главной фишкой этого объекта. Наиболее впечатляющей составляющей проекта стала IZBA (Intellectual Zonal Building with Apartments) — система, позволяющая жильцам самим управлять, в том числе на расстоянии, многими элементами в своем доме. По замыслу авторов проекта это новый стандарт на рынке жилой недвижимости, призванный сформировать принципиально иной подход в современной строительной индустрии, говорит Алексей Белоусов. В его основу заложена идея создания на территории комплекса общедомовой сети на базе Wi-Fi. Казалось бы, ничего особенного, Wi-Fi сейчас повсюду: от парикмахерских до аэропортов. Но это только на первый взгляд.

Среди возможностей будущего дома — бесконтактный доступ в лобби, интеллектуальная система распознавания въезжающих автомобилей, виртуальный консьерж и удаленный контроль гостевого доступа. Вместо ключа можно при желании использовать только брелок с радиометкой — такие есть сейчас в торговых центрах: их прикрепляют на одежду, а на кассе снимают. Лифты управляются голосом, а по дороге наверх можно посмотреть мультфильм или почитать свежую газету. Во дворе будет смонтирован Wi-Fi кинотеатр, управлять которым тоже можно прямо из квартиры. Понятно, что первым, кто войдет на эту территорию от управляющей компании, будет человек относительно новый на этом рынке, а именно системный администратор.

Арх-проект "Лица" станет первым проектом Capital Group, в котором заложены принципы IZBA, но, по всей видимости, не единственным. Ведь при всем богатстве возможностей этой системы она вовсе не так затратна, как можно было бы подумать. "Все эти технологии уже есть и применяются, задача состояла лишь в том, чтобы собрать их и объединить в единую гибкую систему с максимальным количеством потенциальных расширений на будущее,— говорит Алексей Белоусов.— Мы хотим завести моду на высокие технологии в строительстве и управлении жильем".

Почему они это замалчивают

Как ни странно, информацию о технологических, архитектурных и других новинках, которые девелоперы применяют, застраивая новые жилые комплексы, не так легко найти в интернете. Считается, что, когда речь заходит о жилье, наши соотечественники в большинстве своем люди консервативные и не склонны доверять последним достижениям научной мысли. Да и не слишком волнует их инновационная составляющая, особенно в такие сложные экономические времена, когда на первый план выходят цена и сроки сдачи объекта.

Поэтому сайты о новых домах, выходящих в продажу, на видных местах обычно содержат общее описание проекта и планировки квартир, фотографии хода стройки и вид с веб-камеры на нее, а также непременный призыв проконсультироваться онлайн (читай: купить квартиру). А вот те самые фишки объекта, которые могли бы привлечь тех, кто на нем еще не был, можно найти в лучшем случае в разделе "СМИ о нас", а бывает и так, что информации о них на официальном сайте нет вообще.

Есть и другая причина, по которой девелоперы стараются убрать подальше информацию об инновациях, говорит Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики компании "РГ-Девелопмент". Рынку свойственно копирование опыта конкурентов: рано или поздно всегда появляется продукт, где ранее примененный инновационный подход доведен до идеала, и в этот момент первоначальный новатор начинает подсчитывать убытки. Таким образом, цена инноваций в девелопменте всегда должна соотноситься с рисками более качественной их реализации в конкурентных проектах. Выходом может стать защита инноваций патентом. Альтернативный вариант — ограниченная во времени эксплуатация инноваций: пока конкуренты примеряют рыночные инновации на свои проекты, самое время разрабатывать новые идеи.

Тенденция на рынке

В этом году на рынке недвижимости эксперты отмечают сразу несколько тенденций. Во-первых, это падение спроса. Так, по итогам 11 месяцев 2015 года количество зарегистрированных ДДУ, согласно по данным Росреестра, в Москве снизилось на 19,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, указывает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "Но следует помнить, что 2014 год запомнился ажиотажным спросом в связи со скачками курсов валют, люди активно вкладывали деньги в недвижимость. Если сравнивать покупательскую активность с 2013 годом, то снижение на рынке новостроек составляет всего 10%. И в этом заслуга, прежде всего, государственной поддержки ипотечной ставки", — добавляет собеседница агентства.

Просел спрос и на вторичном рынке недвижимости столицы. Так, за 11 месяцев 2015 года количество переходов прав собственности на московском вторичном рынке жилья снизилось примерно на 46%, указывает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

Во-вторых, среди тенденций этого года можно выделить также массовое появление на рынке формата квартир небольших площадей, говорит генеральный директор группы компаний "Мортон-Инвест" Антон Скорик. Аналитики компании отмечают уменьшение средней площади реализованных квартир с 54,5 квадратных метра до 46 "квадратов".

Без преувеличения 2015 год на рынке недвижимости Москвы прошел под знаком новых масштабных проектов комфорт-класса. "За последние пять лет на рынке не было такого разнообразия проектов в доступном сегменте. Эконом-класс, с которым Москва уже практически прощалась (на сегодня только два проекта относятся к этому сегменту), заменил комфорт-класс. Именно в этом году мы наблюдаем изменение давно сложившийся и за последние 10-15 лет неизменной структуры предложения с его доминантой – бизнес-классом", — рассказывают специалисты аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet. У основной массы покупателей просто недостаточно средств для покупки в привычных бизнес-классу бюджетах. Поэтому суммарно доля эконом- и комфорт-класса в этом году достигла 40%, приблизившись к 44% бизнес-класса. "Причем если раньше проекты комфорт-класса возводились преимущественно на удалении от ТТК, ближе к границе МКАД, то сейчас стали появляться объекты и у границ ТТК. География проектов расширилась", — отмечают в Est-a-Tet.

Кроме того, добавляют специалисты компании, в этом году промзоны окончательно закрепили за собой статус главных площадок для развития жилых проектов в Москве. Доля новостроек в промзонах достигла почти трети от общего объема предложения по суммарной площади проектов.

Столица с прибавлением

Несмотря на негативные прогнозы, связанные с заморозкой большого числа проектов и сокращением объема предложения, в 2015 году объем предложения новостроек в Москве вырос на 32,4%, говорит руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Если в прошлом году на рынок вышло 49 новых проектов, в этом году – 66. По его словам, те проекты, которые находились на стадии оценки площадки, в ряде случаев были приостановлены, поскольку девелоперы сочли несообразным приступать к ее разработке в текущей ситуации, они предпочли сосредоточиться на уже реализующихся объектах. Однако проекты, которые находились уже на "бумажной" стадии, вышли в реализацию, даже если сроки их выхода несколько сдвинулись. В ряде проектов, которые изначально планировалось возводить в бизнес-классе, к моменту выхода была изменена концепция и политика ценообразования, как правило, за счет снижения класса объекта, отмечает эксперт.

Так, в границах "старой" Москвы на протяжении всего 2015 года рынок первичного жилья в границах постепенно наращивал объемы предложения, и в октябре 2015 года достиг своего максимума – 410 корпусов с учетом элитных объектов, указывает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Екатерина Артемова.

Практически в каждом районе города возведено 3-5 новых жилых комплексов, особенно активное строительство идет в Западном и Центральном административных округах. Большое количество предложений связано с тем, что подготовка проектов, введенных в эксплуатацию в этом году, началась за год-два до кризиса, говорит старший менеджер по маркетингу и продажам "Резиденции МОНЭ" Анастасия Томм.

По итогам ноября 2015 года годовой прирост предложения находящихся в реализации корпусов составил порядка 46%. На данный момент в Москве уже введено более 2,5 миллиона квадратных метров жилых домов, приводит данные заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь.

Растерянный покупатель

А вот покупательская активность в текущем году демонстрировала снижение. Как указывают в "Азбуке жилья", количество сделок во всем московском регионе, по итогам ноября 2015 года сократилось на 15,6% относительно октября 2015 года и на 64,5% относительно ноября 2014 года.

По данным компании, количество обращений во всем московском регионе к концу года также заметно снизилось, сократившись по итогам ноября на 22,1% относительно октября 2015 года, и на 53,8% относительно аналогичного периода прошлого года. В частности это связано с тем, что сроки принятие решения о покупке с момента первого обращения покупателя до его выхода на сделку увеличились в 2 раза – теперь людям требуется не меньше 2 месяцев, чтобы решиться на сделку, добавляют в Est-a-Tet.

Кроме того, наблюдается тенденция миграции покупателей по сегментам: часть клиентов, которые еще недавно рассматривали бизнес-класс, сейчас приобретают квартиры эконом-класса, а некоторые покупатели элитного жилья сделали выбор в пользу бизнес-класса, сообщает Томм. Кстати, сегмент элитной недвижимости пострадал больше всего – спад спроса в данном направлении доходит до 65-70%, говорит директор коммерческого департамента управляющего агентства недвижимости "Агентство.net" Михаил Казачек. Впрочем, на первичном рынке элитной недвижимости Москвы за двенадцать месяцев уходящего года было заключено порядка 500 сделок, среднее количество транзакций в месяц – 42, что в целом соответствует показателю 2014 года, подчеркивают в компании IntermarkSavills.

Определяющими факторами для вторичного рынка жилья в 2015 году стало снижение реальных доходов населения, общая экономическая неопределенность в стране и разнонаправленные ожидания покупателей и продавцов, заставлявшие стороны возможных сделок тянуть одно одеяло в противоположные стороны и в итоге не иметь возможностей договориться, рассказывает Шлома. "В обычное время расхождения между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов не превышают 10%. В уходящем году расхождения доходили до 30%. Первые на фоне слухов о грядущем обвале цен ждали резкого удешевления квартир, вторые – наблюдая, как дорожает все вокруг, отказывались верить в снижение стоимости жилья. В итоге оборот на вторичном рынке жилья в 2015 году не превышал 20-25% — за редким исключением продавались только те объекты, собственники которых были готовы к торгу", — объясняет эксперт "Инком-Недвижимости".

Ценовая болтанка

В первом квартале 2015 года цены на жилье в Москве росли, скорее, по инерции после ажиотажного спроса в конце 2014 года. Стоимость квадратного метра в новостройках превысила отметку 209 тысяч рублей, приводит данные директор департамента новостроек "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман. Однако спрос уменьшался, и на рынке появились новые предложения уже по сниженным ценам, квартиры в построенных домах тоже начали дешеветь. Таким образом, к середине года ценовая планка в столице опустилась до 180 тысяч рублей за 1 квадратный метр, а к концу четвертого квартала – ниже 170 тысяч рублей за "квадрат". О снижении цен на рынке новостроек говорит также руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, указывая, что по предварительным итогам зафиксировано падение цены на 11% по итогам года. Этот нисходящий тренд, как замечают в Est-a-Tet, коснулся и апартаментов, средневзвешенная стоимость которых составила 357,2 тысячи рублей за квадратный метр, в годовой динамике продемонстрировав сокращение на 7,3%.

Сейчас в Москве можно найти предложения начиная от 3,5 миллионов рублей, тогда как еще год назад это были однозначно цены Подмосковья, описывает ситуацию коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов.

Цены на вторичном рынке жилья Москвы также снижались. По словам Шломы, средняя стоимость предложения по итогам ноября составила 186,5 тысячи рублей за квадратный метр – это на 1,1% ниже, чем в октябре, и на 4,4% ниже относительно начала года. Реальная цена сделок снизилась более существенно: 80% ноябрьских продаж прошли на условиях дисконта. Средний размер скидок – 9%, в отдельных случаях дисконт доходит до 15%, замечает собеседник агентства.

Характер перспектив

Заглядывая в 2016 год, эксперты предрекают удержание роста цен на жилье. Как считают в "Азбуке жилья", в краткосрочной перспективе (конец 2015 — начало 2016 года), уровень цен на первичном рынке жилья московского региона будет корректироваться в незначительных пределах (от 1 до 3%). Сдерживающими факторами роста станут продление специальных предложений и скидок, а также выход на рынок нового объема предложения.

Это подтверждает Литинецкая, полагая, что в 2016 году мы продолжим наблюдать все основные тенденции рынка недвижимости второй половины 2015 года. "Новые проекты все также будут выходить с дисконтом к рынку в 10-15%, девелоперы жилых комплексов — предлагать рассрочки, а также дисконты при единовременной оплате и ипотеке. Тем не менее, стоит отметить, что данный прогноз актуален при условии продления программы государственного субсидирования ипотечной ставки", — обращает внимание собеседница агентства.

Если программу льготной ипотеки не продлят, то динамика продаж серьезно замедлится, что, безусловно, негативно скажется на строительной отрасли, рассуждает первый заместитель генерального директора ГК "МИЦ" Даромир Обуханич. Сейчас крайне важно понимать уровень платежеспособности населения и с учетом существующей экономической конъюнктуры готовить антикризисные предложения, которые в 2016 году будут актуальны, заключает он.

Участники рынка предупреждают, что если поправки будут приняты, объемы строительства жилья упадут, а цены на него вырастут. Эксперты, напротив, не видят поводов для паники. И те, и другие, на этой неделе озвучили свои позиции на "круглом столе" в Фонде "Институт экономики города".

Пакет поправок по защите прав дольщиков, едва успев попасть в Госдуму, стал самой обсуждаемой темой на строительном рынке и в экспертном сообществе. Больше всего споров вызывает инициатива, касающаяся открытия банковских спецсчетов для средств дольщиков. Схема, которую предложили разработчики законопроекта, проста: будущие участники долевого строительства приносят свои деньги в банк и кладут их на специальный эскроу-счет. Застройщик прямого доступа к ним иметь не будет и сможет получить их только после сдачи дома. На время стройки банк предоставит ему целевой кредит. Если застройщик обанкротится, дольщики получат свои деньги назад.

Важный момент: право использовать новый механизм с размещением средств участников долевого строительства на счетах эскроу будут иметь только крупные банки с капиталом не меньше 20 миллиардов рублей. В правительстве отмечают, что принятие законопроекта позволит повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих средства граждан, и защищенность участников долевого строительства.

Застройщикам идея с эскроу-счетами не нравится. Более того, по их прогнозам, использование этого механизма приведет к уходу с рынка независимых участников, сокращению объемов строительства и росту цен на жилье. "С принятием поправок возникнет жесткая конкуренция по доступу застройщиков к ресурсам крупных банков, - говорит Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья. - По его словам, на кредиты смогут рассчитывать только компании, тесно связанные с банками. Все остальные либо останутся без кредитов, либо будут получать их под очень высокие проценты". В результате, часть независимых застройщиков, по словам Казинца, могут вообще уйти с рынка. А главное, цены на нем вырастут так, что ни о каком доступном жилье мы уже говорить не сможем".

Банкиры не отрицают: кредиты в любом случае будут обходиться застройщикам дороже, чем привлечение средств дольщиков напрямую, когда деньги были фактически бесплатными. Банки всегда закладывают в стоимость кредита возможные риски. Если говорить о рынке жилья, основной риск заключается в том, что спрогнозировать, будет ли жилье продаваться или нет - очень сложно, напоминает член правления, первый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин. Но дело не только в этом. Если привлекать деньги дольщиков разрешат только крупным банкам, строители, по мнению Серегина, будут загнаны в довольно узкое горлышко. Отсутствие конкуренции среди банков может привести к тому, что ставки по кредитам для застройщиков будут не очень низкими.

"Увеличение стоимости квадратного метра жилья может произойти не только за счет высокой процентной ставки по банковскому кредиту, - замечает Виолетта Басина, председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья. - Не стоит забывать, что денежные средства для застройщиков будут заморожены на определенный период - на год, на два - в зависимости от того, сколько идет стройка. Застройщики в один голос говорят, что процент по инфляции они тоже будут закладывать в стоимость квадратного метра жилья".

Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева призывает посмотреть на ситуацию с другой стороны. С принятием поправок, доверие граждан, которые вкладывают свои деньги в долевое строительство, заметно вырастет. Это будет способствовать развитию рынка, увеличению объемов строительства жилья, что сдержит рост цен. "Я участвовала в похожей дискуссии в 2013 году, когда участие в долевом строительстве было чистейшей лотереей и 214 закон, который навел порядок на этом рынке, только разрабатывался, - вспоминает Косарева. - Аргументы строителей в пользу того, что его не нужно принимать, были точно такими же, как сейчас: стройка встанет, цены вырастут. В результате же, объемы жилищного строительства в России за прошедшие годы увеличились вдвое. Конечно, в этом заслуга не только 214 закона, огромную лепту внес общий рост экономики. Но повышение доверия граждан к долевому строительству имело большое значение".

Кстати
-------
В этом году соотношение объемов предложения на рынке новостроек еще больше сместилось в пользу жилья эконом- и комфорткласса, доля которого составила 82 процента применительно к московскому рынку. Интерес к сегменту бизнес-класса продолжил падать. По данным "ИРН-Консалтинг", в ноябре средняя стоимость метра на рынке новостроек столицы снизилась на один процент: с 206,8 до 204,7 тысячи рублей. Прежде всего, это было связано с увеличением доли проектов массового сегмента в структуре предложения, поясняют эксперты.

Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.

«Главным изменением, безусловно, станет изменение сроков владения таким имуществом на дату продажи.

До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.

Обратной силы изменения не имеют, и правила распространяются только на сделки, заключенные после указанного рубежа, поэтому я советовала собственникам, при наличии неформальных договоренностей, завершить процесс заключения сделки до Нового года», — говорит руководитель международно-правовой практики «Чаадаев, Хейфец и партнеры» Анастасия Асташкевич.

Как уточнила Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2, налог не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости.

«Указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)», — поясняет юрист.

Однако новые правила напрямую коснутся непрофессиональных инвесторов, тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях (количество таких сделок возросло из-за валютных колебаний) и планирует его в скором времени продать. Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.

Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.

Как отмечают юристы, теоретически остается возможность уйти от налога, занизив в договоре сумму сделки, однако сделать это будет не просто. Еще одно важное нововведение: при заниженной стоимости налогооблагаемая база будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости). Прибавим сюда нестабильность на рынке — никто не берется предсказать, какие цены будут даже спустя год, в такой ситуации просчитать выгоду от сделки крайне проблематично.

«С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта. Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки», — поясняет Асташкевич.

Дольщикам придется уплачивать НДФЛ в любом случае.

«Минфин России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается независимо от срока владения долей», — поясняет Понаморева.

Стоит отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ, — три года.

«Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
- в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
- по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
- в результате приватизации;
- в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», — говорит Понаморева.

Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы. Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия. Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.

Как отмечают эксперты, подобные ужесточения могут подстегнуть рынок аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут отдать жилье в аренду, чтобы оно не лежало мертвым грузом, а генерировало небольшой доход.