Экономическая и финансовая Украина

В этом году ипотечное кредитование все еще оставалось в загоне. Услугами финансистов пользуются только 5% украинцев, приобретающих жилье. Что изменится в следующем году, узнавал «Минфин».

Как кредитовали в этом году

Сейчас при покупке жилья большинству украинцев приходится рассчитывать на собственные силы. За счет ипотеки сегодня финансируется меньше 5% от всех сделок по покупке квартир и домов. Для сравнения: в период ипотечного бума в 2007 году за кредитные средства приобреталось до 45% всего жилья.

«О реальной ипотеке можно будет говорить, если доля сделок по покупке недвижимости, приобретаемой в счет кредитных средств, возрастет хотя бы до 10%, а в дальнейшем — до не менее 30% на первичном и вторичном рынках», — считает основательница Украинского клуба недвижимости Ольга Соловей.

В этом году статистику испортили последствия коронакризиса. После локдауна на ипотечном рынке воцарился «мертвый» сезон: во время карантина потенциальным клиентам было не до покупки жилья. И только с середины лета ипотека снова начала оживать.

«За январь-ноябрь 2020 года банк „Глобус“ выдал почти 400 кредитов на сумму 250 млн грн. Самый низкий показатель был в апреле — всего 9 кредитов. Но в этот период был отложенный спрос, поэтому уже в июле мы выдали почти 60 кредитов», — рассказала начальник управления по работе с партнерами банка Глобус Екатерина Лычана.
В Укргазбанке на конец ноября выдали 591 ипотечный кредит на общую сумму 436,8 млн грн. А за апрель и май — всего 3. Аналогичный тренд подтвердили и в Ощадбанке, где с начала года выдано 1140 кредитов на приобретение жилья на общую сумму более 650 млн грн. Но рекордное количество таких займов было выдано в третьем квартале.

В Правэкс Банке ежемесячно новые ипотечные кредиты увеличиваются на 20−30%. «Всего банком принято 570 положительных решений на сумму 551 млн грн, согласно обращениям клиентов. Соответственно, клиенты, имея положительные решения о возможности получения кредита, подыскивают на рынке недвижимости приемлемые варианты жилья для приобретения», — сказал директор по развитию розничного бизнеса департамента поддержки и координации сети Правэкс Банка Владимир Черненький.

Что предлагают банки сейчас

Причины крайне низкого спроса на ипотеку лежат на поверхности: узкий круг банков, в которых можно привлечь заем на покупку жилья, и высокие ставки.

Сейчас кредиты под залог недвижимости выдают не больше десяти банков. Большинство клиентов сосредоточено в Ощадбанке, Укргазбанке, Приватбанке, банке Глобус, Правэкс Банке и Кредобанке.

Практически все кредитуют покупку недвижимости и в новостройках, и на вторичном рынке. Но для каждого сегмента действуют различные программы.

Так, Укргазбанк на приобретение жилья на вторичном рынке предлагает кредит под 9,9% годовых на первые два года и с разовой комиссией 0,99% от суммы займа. Далее процентная ставка возрастает до 12,99% годовых.

Условия кредитования на первичном рынке — фиксированная ставка 14,99% годовых без комиссии за предоставление кредита. Для заемщиков также доступны партнерские условия кредитования с аккредитованными застройщиками с процентной ставкой от 0,01% годовых (в первый год кредитования). В банке отмечают, что 85% всех займов (по сумме и по количеству) приходится на приобретение недвижимости на вторичном рынке.
В Ощадбанке приобретение жилья на вторичном рынке кредитуется по ставкам 11,99−13,49%. Они варьируются в зависимости от размера первоначального взноса. На первичном рынке Ощад работает только в партнерской программе с KAN Development и кредитует покупку жилья у этого застройщика под ставку до 11,99% годовых. «Более 90% клиентов Ощадбанка интересуются кредитами на приобретение жилья на вторичном рынке», — говорит директор департамента розничного бизнеса Ощадбанка Валерия Малахова.

В Приватбанке ставка по ипотечному кредиту 9,99% годовых действует только на первый год кредитования. Далее заемщик платит проценты по плавающей ставке — UIRD12М + 4% (UIRD12М — индикативная ставка, рассчитанная на основе ставок по депозитам физических лиц в гривне на 12 месяцев). Такие условия предусмотрены как для «первички», так и для «вторички».

К примеру, по состоянию на 24 декабря UIRD12М составляла 8,63%. Соответственно, ипотечная ставка для ипотечных заемщиков Привата составляла 12,63% годовых.

Если депозиты и дальше будуть дешеветь, а такая вероятность есть, будет снижаться и стоимость обслуживания ипотечного кредита. Но есть риск, что кредит может и дорожать, если будет увеличиваться доходность депозитов.
Под плавающую ставку кредитует ипотеку и Кредобанк. Для приобретения жилья на вторичном рынке в первые три года заемщик платит соответственно 11%, 13% и 15% годовых. А уже с четвертого года ставка рассчитывается по формуле UIRD3M (индекс ставок по депозитам физлиц на три месяца, по состоянию на 23 декабря — 8,12% годовых) + 4%. Для кредитов под покупку жилья на первичном рынке ставка увеличивается на 1% годовых, соответственно в первые три года составляет 12%, 14% и 16% годовых, а с четвертого — UIRD3M + 5%.

Самые лояльные условия ипотечного кредитования (что касается размера ставок) в Правэкс Банке. Плавающая ставка там применяется только с 6-го года действия кредита и рассчитывается по формуле UIRD12М + 3%. Первые 5 лет заемщик платит фиксированную ставку 9,99% годовых.

В банке Глобус ставка на ипотеку фиксированная. По партнерским программам с застройщиками она стартует от 0,01% годовых на начальный период кредитования. Диапазон дальнейшей стоимости кредита колеблется в пределах 0,01−18,9% годовых, в зависимости от суммы первоначального взноса и срока кредитного договора.
Но реальная стоимость обслуживания ипотечного кредита получается гораздо больше. Поскольку заемщик платит не только проценты по кредиту.

ТЭС производят до 30% всей электроэнергии Украины. Но когда угля не хватает, а на улице мороз, ситуация может закончиться веерным отключением электричества. Прошедшей зимой избежать катастрофы Украине помогли Белоруссия и Россия, которые поставляли электричество украинским потребителям.

Украинские эксперты бьют тревогу: Украина идет по прошлогоднему сценарию. Даже план украинской ДТЭК импортировать уголь из Казахстана, Польши и США вряд ли сильно поможет.

«Несмотря на повышенный спрос на уголь на мировых рынках, мы фактически уже начинаем его импорт. Первая партия из Казахстана уже в пути. На следующей неделе ожидаем начало поставок угля из Польши. Также ведем переговоры о поставке судовых партий из США. Поэтому, как видим, первые поставки угля для нужд генерации будут на Украине уже в самое ближайшее время», – говорит генеральный директор «ДТЭК Энерго» (входит в структуру холдинга ДТЭК) Ильдар Салеев. Объемы поставок пока не уточняются. В феврале этого года генеральный директор ДТЭК Максим Тимченко заявлял о намерениях увеличить импорт угля до 450 тысяч тонн за счет ввоза из Казахстана и Польши.
«Это заявление можно рассматривать как попытку сделать хорошую мину при плохой игре. Больше 400-450 тыс. тонн они не привезут. У них просто нет денег на покупку. А этот объем ситуацию не спасет», – говорит член наблюдательного совета Института энергетических стратегий (Украина) Юрий Корольчук. На фоне дефицита газа и роста его стоимости в Европе существенно вырос и спрос на уголь, который тоже подорожал почти в два раза.

По словам Корольчука, в прошлом году в отопительный сезон Украина зашла с запасами 2,6 млн тонн угля на складах. «Это были довольно большие запасы. В 2020 году повезло: потребление угля снизилось из-за снижения потребления электроэнергии, больше работали атомные станции. Плюс была высокая добыча. Поэтому удалось запасти так много угля. Но даже 2,6 млн тонн не хватило, чтобы пройти зиму собственными силами. Все равно уголь оказался в дефиците и пришлось закупать импортную электроэнергию», – говорит украинский эксперт.

По газу ситуация тоже неоднозначная. Недавно Нафтогаз отчитался, что досрочно – за два месяца до начала отопительного сезона – подготовился к нему, закачав 17 млрд кубометров газа в подземные хранилища газа (ПХГ). Там считают, что этого достаточно для беспроблемного прохождения зимы. Однако это не так.

«Ни для кого не секрет, что собственного газа у «Нафтогаза» в хранилищах, которые он может зимой качать, в разы меньше. Во-первых, 5-6 млрд кубометров в ПХГ – это буферный газ, который нельзя использовать. Во-вторых, большая часть газа принадлежит иностранным трейдерам, которые закачали туда свой газ для хранения. В итоге Нафтогазу принадлежит всего 4 млрд кубометров газа в ПХГ. Это очень мало», – говорит Корольчук. Это значит, что в отопительный сезон Нафтогаз будет работать с колес.