Как защититься от "чёрных риэлторов"?

Статья 7. Открытость сведений о государственной регистрации прав 1. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным "законом") и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по "запросам" (далее также в настоящей статье - запросы о предоставлении сведений) любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав. (в ред. Федерального "закона" от 21.12.2009 N 334-ФЗ)

В Судебную коллегию по гражданским делам
Свердловского областного суда
г. Екатеринбург, ул. Московская, д. 120.


ИСТЕЦ: ОАО «Сбербанк России» в лице Железнодорожного отделения Сбербанка России №6143. 620027, г. Екатеринбург,
ул. Мамина-Сибиряка, д.41.


ОТВЕТЧИК: Жилевский Олег Николаевич
Адрес: 620057, г. Екатеринбург,
ул.

СООТВТЧИК: Вазнин Виталий Николаевич

АПЕЛЯЦИОННАЯ ЖАЛОБА
на Решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга
от 16 апреля 2013 года № 2-1147/2013

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от «16» апреля 2013 года (мотивированное решение от 22.04.2013г.) под председательством судьи Нагибиной И.А., были удовлетворены исковые требования ОАО «Сбербанка России» в лице Железнодорожного отделения № 6143 Сбербанка России о признании возникшей ипотеки в силу закона и обращении взыскания на предмет ипотеки.
С вынесенным решением суда я не согласен, считаю его незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

Обстоятельства дела.
06.06.2007г. Ответчик Вазнин В.Н. заключил договор долевого участия в строительстве №3/85Ф с застройщиком ООО «СпецАвтоМаш» (генеральным директором которого был его дядя Какалов С.С.) на строительство спорной квартиры во 2 подъезде на 1 этаже 2 порядковый номер на этаже по адресу: г. Екатеринбург, десятиэтажный жилой дом по улице Красных Командиров – Донская - Лобкова.
27.06.2007г. между ответчиком Вазниным В.Н. и истцом ОАО «Сбербанка России» в лице Железнодорожного отделения № 6143 Сбербанка России был заключен кредитный договор №2188, по условиям которого банк выдает Вазнину В.Н. кредит под проценты в размере 2 295 540 руб. на приобретение «якобы» спорной квартиры, при условии залога машины Камаз и спорной квартиры, а также с участием трех поручителей (Какалов С.С. – застройщик, Какалова Т.М. – жена Какалова С.С. и нигде не работающая Вазнина Т.С. – жена заемщика Вазнина В.Н.).
16.03.2009г. Вазнин В.Н. регистрирует в Росреестре право собственности на спорную квартиру, без регистрации обременения «Ипотека».
20.08.2010г. сын Какалова С.С. по доверенности от Вазнина В.Н. продал мне спорную квартиру по договору купли-продажи за 1 770 000 рублей.
14.09.20110г. в Росреестре за мной было зарегистрировано право собственности по договору купли-продажи от 20.08.2010г. на спорную квартиру.
26.08.2009г. Решением Железнодорожного суда г. Екатеринбурга, с Вазнина и его поручителей взыскана текущая задолженность по кредитному договору.
18.10.2012г. Решением Железнодорожного суда г. Екатеринбурга, исковые требования Сбербанка удовлетворены, с Вазнина и его поручителей взыскана кредитная задолженность по кредитному договору, кредитный договор расторгнут и обращено взыскание на автомашину КАМАЗ.

Основания для отмены решения Орджоникидзевского суда г. Екатеринбурга и удовлетворения апелляционной жалобы.

1. Недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
В абз. 2-3 стр. 5 обжалуемого решения суда указано, что подтвержден факт получения заемщиком Вазниным В.Н. от истца денежных средств на покупку спорного жилья и оплата покупки квартиры на средства банка, но никаких доказательств, при этом сторонами предоставлено не было. Когда в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается.
В п.2.3. кредитного договора указано, что выдача кредита производится путем перечисления на расчетный счет заемщика, также указанный в п.2.3. данного договора. При этом банк, как кредитная организация, указал в данном пункте несуществующий расчетный счет заемщика Вазнина В.Н. Как видно в указанном расчетном счете остались незаполненными 5 клеток для цифр (расчетный счет в Сбербанке состоит из 20 цифр, а указано 15), следовательно, деньги банком заемщику некуда было переводить.
В качестве доказательства получения заемщиком Вазниным В.Н. от Сбербанка денежных средств на покупку спорной квартиры и подтверждение покупки спорной квартиры на заемные средства, истец предоставил кредитный договор, который не может свидетельствовать о получении Вазниным В.Н. денежных средств, а также подтвердить факт покупки спорной квартиры на заемные средства. Фактом, подтверждающим получение денежных средств от банка, должен быть предоставлен в суд платежный документ, подтверждающий перечисление на счет заемщика денежных средств, о чем также свидетельствует п. 2.3 кредитного договора №2188 от 27.06.2007г., в котором четко указано, что выдача кредита производится путем зачисления денежных средств на счет Заемщика, указанный в данном пункте. А факт покупки спорной квартиры на заемные средства – платежным документом, подтверждающим списание заемных средств и личных средств заемщика в размере 255 000 рублей на счет застройщика-продавца, как это регламентировано п.п п.п. 2.2., 2.3. кредитного договора №2188 от 27.06.2007г.
Также, из протокола судебного заседания от 16.04.2013г. (посл. абз. л.д. 239 и л.д. 240) видно, что факт уплаты денежных средств истец подтверждает только кредитным договором и договором долевого участия в строительстве Вазнина В.Н. Вместе с тем, из пояснений Вазнина В.Н., которые занесены в протокол судебного заседания от 16.04.2013г. (л.д. 237-242), видно, что ему ипотека не нужна была, и брал он ее по настоянию своего начальника-родственника Какалова С.С., никаких денег при покупке спорной квартиры он не платил, а при продаже квартиры мне, денег он также не видел.
Также из дела №2-3020/2012 Железнодорожного суда (л.д.130) следует, что кредит заемщику выдавался наличными денежными средствами, хотя в соответствии с п.2.1. кредитного договора кредит должен был быть перечислен на счет Вазнина В.Н. № 42307810_1626650____, далее согласно п.2.2. кредитного договора у Сбербанка должна быть расписка от Вазнина Виталия Николаевича о том, что сумму 255 060 он внес в качестве первоначального взноса по договору участия в долевом строительстве указанной квартиры.
На основании изложенного следует, что сторонами не доказано и судом не установлено обстоятельство получения Вазниным В.Н. денежных средств от истца и как следствие приобретение спорного жилья именно на заемные средства.

Как следует из пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге у банка. Каких-либо доказательств того, что спорная квартира приобреталась за счет заемных денежных средств, предоставленных Сбербанком заемщиком Вазнину В.Н., в материалах дела не имеется и суду не представлено. Следовательно, если не доказано, что спорная квартира приобретена с использованием кредитных средств, то она не может находиться в залоге и как следствие, на данную квартиру невозможно обратить взыскание.
Данную позицию подержал ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 02.05.2006 по делу N А44-5079/2005-14 .


2. Суд применил закон, не подлежащий применению (п.2 ч.2 ст. 330 ГПК РФ).
Суд указал в решении (предпоследний абзац стр. 5 решения суда), что согласно п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке также применяются к залогу прав требования участия в долевом строительстве по спорному договору долевого участия в строительстве. Следовательно, суд указал, что долевое участие в строительстве на спорную квартиру, может быть предметом ипотеки в силу закона. Когда абз. 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, применяющий правила об ипотеке к залогу прав требования участника долевого строительства по договору долевого строительства, был введен только 04.12.2007г. Федеральным законом №324-ФЗ, то есть через 6 месяцев после заключения кредитного договора от 27.06.2007г., поэтому суд не должен был применять статью закона, которая еще не существовала на момент подписания кредитного договора ответчика Вазнина В.Н. с истцом.
Так, согласно п. 2 ст. 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
Также, согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
На основании вышеизложенного следует, что суд признал ипотеку в силу закона, по кредитному договору №2188 от 27.06.2007г. когда правила об ипотеке к залогу прав требования участника долевого строительства по договору долевого участия в строительстве на момент заключения данного договора еще не применялись.
Следовательно, положение абзаца 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, не может быть истолковано как дающее основание для распространения на право участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, и как следствие правила статьи 77 Закона об ипотеке о возникновении в силу закона залога жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Данную позицию подержал ВАС РФ от 30.11.2010 в Определении N ВАС-13905/10 по делу N А56-37256/2009.
При таких обстоятельствах у суда нет оснований считать спорное недвижимое имущество находящимся в ипотеке в силу закона либо договора.
С 14.12.2007 года в Закон РФ "Об участии в долевом строительстве" внесены изменения, уточнения, согласно которым подлежит также обязательной государственной регистрации договор залога имущественных прав участника долевого строительства. Абзац 2 пункта 5 ст. 5 Закона об ипотеке устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, истец мог обратиться за регистрацией договора залога имущественных прав, что позволило бы регистрирующему органу впоследствии выдать свидетельство на право собственности с указанием, что имущество находится в ипотеке в силу закона.
Поскольку договор залога имущественных прав не был зарегистрирован, то ипотека в силу закона не возникла.
Данную позицию подержала судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда от 09.10.2012 N 33-8945/2012., а также Президиум ВАС РФ от28.01.2005г.№90 «Обзор практики судов по спорам связанным по договорам об ипотеке».

3. Суд не применил закон, подлежащий применению (п.1 ч.2 ст. 330 ГПК РФ).
Как видно из протокола судебного заседания (л.д. 237-242), моими представителями неоднократно заявлялось и ставилось на обсуждение то обстоятельство, что в соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке, обязательным условием является указание помимо предмета ипотеки также его оценка. В предоставленном в суд кредитном договоре №2188 от 27.06.2007г. отсутствует информация об оценке предмета залога, поэтому применению подлежит ст. 10 Закона об ипотеке, в которой указано, что договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 Закона об ипотеке (в нашем случае оценка предмета ипотеки - права участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве), не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Поэтому, в соответствии с п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке кредитный договор № 2188 от 27.06.2007г. не может считаться заключенным и не может вступить в законную силу.
В соответствии со статьей 10 Федерального об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (пункт 1). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2).
Также, согласно абз. 2 п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество.
Данную позицию подержал Восьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 23.03.2010г. по делу N А75-9509/2009.
На основании изложенного следует, что суд не применил ст. 9, 10 и 11 Закона об ипотеке, которые очевидно свидетельствуют о том, что договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 Закона об ипотеке, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотек, а также несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Также, согласно п.5.4.2. кредитного договора, стороны пришли к соглашению о заключении договора ипотеки. Таким образом, стороны договорились о возникновении залога на основании договора ипотеки, подлежащее регистрации. В связи с тем, что договор ипотеки сторонами заключен не был, то и обременение квартиры не возникло. В своем решении судья ссылается на ст.353 ГК РФ сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу. В рассматриваемой ситуации данная статья применению не подлежит в силу отсутствия самого залога, что является основанием для отмены решения суда в силу п.п.1, 2 ,4 ст. 330 ГПК РФ.

4. Суд недостаточно исследовал главное доказательство по данному судебному делу, а именно не установил достоверность и не сравнил с оригиналом копию кредитного договора №2188 от 27.06.2007г. заключенного между истцом и заемщиком Вазниным В.Н., при этом данное доказательство легло в основу вынесенного решения суда, чем мне причинён не только моральный, но и материальный ущерб, ведь у меня, как у добросовестного приобретателя, забирают единственное жилье на основании подложного доказательства.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (п.1).
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (п.3).
Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств (п.7).

По моему мнению, стороной по делу произошла подмена 1-4 страниц кредитного договора №2188 от 27.06.2007г. по следующим обстоятельствам:
1) Так, страница 4 кредитного договора заканчивается пунктами 5.10 и 5.11, а следующая 5 страница начинается также с пунктов 5.10 и 5.11, следовательно, в одном договоре дублируются пункты 5.10 и 5.11., что является недопустимой ошибкой, которая должна была быть устранена до подписания кредитного договора. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что первые 4 страницы были заменены гораздо позже того, когда был подписан кредитный договор. Тем более данный кредитный договор является типовым для Сбербанка и применяется на все территории России (Инструкция Сбербанка РФ о выдаче кредитов от 10.07.1997г. №229-р), также кредитный договор визировали подписями четыре специалиста банка. На последней странице кредитного договора помимо подписи управляющего отделением банка, где подписывался договор, свои визы поставили: юридический сектор, и.о. начальника кредитного сектора и кредитный инспектор, следовательно, спорный документ проверяли четыре специалиста, которые не могли не заметить такой «ляп» в силу своих профессиональных навыков работы с кредитными договорами.
2) Как уже указывалось ранее, на момент подписания спорного кредитного договора № 2188 от 27.06.2007г., права участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве не могли быть предметом ипотеки в силу закона, так как абз. 2 п.5 ст. 5 Закона об ипотеке был введен только через пол года после подписания спорного кредитного договора, и банк, как крупнейший кредитный институт России, специализирующийся на выдаче ипотечных кредитов, не мог выдать ипотечный кредит, под залог объекта, который еще не создан и не может быть предметом ипотеки.
На мой взгляд, после того, как банк обнаружил, что заемщиком кредит оплачиваться не будет, сотрудники банка включили в кредитный договор предмет залога права участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, а также сделали данный кредит целевым, чтоб в последующем обратить взыскание на заложенное имущество.
3) Также, на мой взгляд, подпись заемщика Вазнина В.Н. на первых 4-х страницах отличается от его оригинальной подписи, которая имеется на последующих страницах кредитного договора, что также может свидетельствовать о том, что это не сам заемщик расписывался на этих 4-х страницах, но, к сожалению, без почерковедческой экспертизы это установить достоверно невозможно.
4) В п.2.3. кредитного договора указано, что выдача кредита производится путем перечисления на расчетный счет заемщика, также указанный в п.2.3. данного договора. При этом банк, как кредитная организация, указал в данном пункте несуществующий расчетный счет заемщика Вазнина В.Н. Как видно в указанном расчетном счете остались незаполненными 5 клеток для цифр (расчетный счет в Сбербанке состоит из 20 цифр), и как уже указывалось ранее 4 специалиста банка, при подписании кредитного договора не могли это не заметить и обязали бы ответственное лицо устранить недостатки и дописать цифры расчетного счета заемщика.
На основании изложенного следует, что банк не мог выполнить обязательства по кредитному договору и перевести деньги заемщику на несуществующий у заемщика расчетный счет.

5. Истец не принял должным образом мер по защите своих прав, что повлекло возможность взыскать жилье у третьего лица, которое является добросовестным приобретателем спорной квартиры.
Истец только спустя 6 лет обратился за обращением взыскания на якобы заложенное имущество, мотивируя тем, что не знал о нарушенном праве, которое заключается в сокрытии заемщиком информации о зарегистрированном праве собственности в Росреестре в 2009г. на спорную квартиру. Когда согласно Закону «О государственной регистрации объектов недвижимого имущества» 122-ФЗ, предоставление информации об объектах недвижимости носит открытых характер и предоставляется по заявлению любой заинтересованной стороне, следовательно, при должной осмотрительности и желании защитить свои права, банк еще 4 года назад мог узнать о нарушенном праве, заказав выписку ЕГРП на спорный объект, и принять необходимые для защиты своих прав действия.
При этом, как правильно указано судом, из представленных документов следует, что банку не позднее 26.08.2009 года стало известно, что квартира не обременена залогом (решение Железнодорожного суда города Екатеринбурга от 26 августа 2009 года по иску ОАО «Сбербанк России» в лице Железнодорожного отделения № 6143 Сбербанка России к Вазнину В.Н., Какалову С.С., Какаловой Т.М., Вазниной Т.С. о взыскании с ответчиков солидарно суммы просроченной задолженности по кредитному договору. №2188 от 27.06.2007г.).
К сожалению, моими юристами не было заявлено в суде о пропуске истцом срока исковой давности, когда срок исковой давности истек еще в 2012 г. Данной позиции также придерживается ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА в Постановлении от 14 марта 2013 г. по делу N А45-20948/2012, в котором указано, что суды правильно применив статьи 195, 196, 199, 200, 201 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу о пропуске ООО "ИнвестКапитал" срока исковой давности, поскольку о нарушении своего права, выразившемся в отсутствии государственной регистрации ипотеки в силу закона, Банк "Левобережный" должен был узнать с даты государственной регистрации перехода к ЗАО "Корел" права собственности на спорные объекты недвижимости без одновременной регистрации ипотеки - 28.01.2008. При этом исковое заявление ООО "ИнвестКапитал" подано только 12.07.2012, то есть после истечения срока исковой давности для предъявления требования о признании права залога.

Также о ненадлежащей защите своих прав истцом свидетельствует то обстоятельство, что банк не принял необходимых мер, когда узнал, что кредит не выплачивается.
Так, согласно Инструкции Сбербанка РФ о выдаче кредитов от 10.07.1997г. №229-р видно, какие меры должен был принимать истец, а именно:
- п. 3.5. Банк осуществляет контроль за целевым использованием кредитов, предоставленных на приобретение или строительство (реконструкцию) объектов недвижимости, а также за надлежащей сохранностью предметов залога. Контроль осуществляется по документам, предоставленным заемщиком, и путем проведения проверок на местах;
- п. 3.5.1. Заемщик должен предоставить банку в течение двух месяцев от даты получения кредита на приобретение объекта недвижимости документы, подтверждающие его право собственности на приобретенное имущество (перечень документов приведен в п.2.1.2,подпункт"а");
- п. 3.6. Бухгалтер одновременно с отнесением на счета просроченных ссуд и процентов не внесенных в срок сумм (п.4.8 Правил) составляет перечень просроченных платежей по всем действующим кредитным договорам и передает его кредитному работнику.
Кредитный работник в тот же день должен принять меры к погашению задолженности заемщиками или их поручителями. Поручителям направляется письменное уведомление о неисполнении заемщиком обязательств с предложением произвести уплату.
В случае невнесения платежей заемщиком и его поручителями кредитный работник привлекает юридический отдел и службу безопасности для подготовки документов в суд.
Поэтому, банк, с момента первой просроченной задолженности заемщиком Вазниным, должен был принять меры для взыскания просроченной задолженности и подготовить документы в суд в 2008г., чего сделано не было.
Также у банка было право зарегистрировать ипотеку в силу закона с момента регистрации права собственности спорной квартиры в Росреестре заемщиком Вазниным В.Н. в 2009г., чего банком также сделано не было.
В соответствии п.5.3 кредитного договора заемщик обязан был застраховать имущество, ставшее предметом залога и невыполнение п.5.3. в соответствии с кредитным договором является для банка основанием для расторжения кредитного договора. В суде заемщик Вазнин В.Н. заявил, что спорное имущество никогда не страховал, и данное обстоятельство являлось основанием расторгнуть кредитный договор, но банк данным правом не воспользовался.

К сожалению, бездействие сотрудников банка и мошенничество застройщика с заемщиком (получение кредита для строительства и продажа третьему лицу) привело к тому, что я, как добросовестный приобретатель, вполне реально могу остаться на улице без единственного жилья.

На основании изложенного и в соответствии с Главой 39 ГПК РФ.

ПРОШУ СУД:

Решение Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от «16» апреля 2013 года по иску ОАО «Сбербанк России» в лице Железнодорожного отделения № 6143 Сбербанка России к Жилевскому О.Н., Вазнину В.Н. о признании возникшей ипотеки в силу закона и обращении взыскания на предмет ипотеки отменить полностью и принять по делу новое решение.

Приложения в копиях, если иное не указано:
1. Апелляционная жалоба для сторон, участвующих в деле – 3 экз.;
2. Квитанция об уплате госпошлины;
3. Решение Орджоникидзевского суда г.Екатеринбурга от 16.04.2013г. – 3 экз.;
4. Кредитный договор №2188 от 27.06.2007г. – 3 экз.;
5. Договор долевого участия в строительстве от 2007г. – 3 экз.;
6. Протокол судебного заседания от 16.04.2013г. – 3 экз.;
7. Копия дела № 2 – 3020/ 2012 Железнодорожного суда г.Екатеринбурга – 3 экз.;

Жилевский О.Н. __________________________ 21 мая 2013г.